美国的住房抵押贷款市场 .pdf

The Residential Mortgage Market of The United States 美国的住房抵押贷款市场  住房抵押贷款的发放  抵押贷款服务人  中国的住房抵押贷款情况  美国住房抵押贷款市场的发展历史与规模  附加资料: 美国的住房及住房抵押贷款市场 住房抵押贷款的发放  住房抵押贷款的发放过程开始于潜在的购房者（借款人）向贷款发放人 （贷款人）提出贷款申请。  对于绝大多数人而言，房屋抵押贷款是其最重要、通常也是最大的一笔 金融交易，也常常是其最大的一笔负债。  贷款人在发放抵押贷款时，通常会考虑四个问题：  借款人目前的收入水平与贷款额度  借款人的信用记录  抵押房产的评估价值  贷款的首付额度。 1 房屋支出比率和债务比率  贷款人在衡量贷款额度时会考虑借款人的年收入，以确保借款人不会承 受过重的债务负担去购买那些超出自身承受能力的昂贵房屋，以至无法 做到每月按时还款。贷款人在发放抵押贷款时通常会计算两个比率：房 屋支出比率（housing ratio ）和债务比率（debt ratio ）。  房屋支出比率有时也被称作前端比率（front end ratio ），它是每月还贷 本金、利息、物业税和保险费支出（P.I.T.I. ）与借款人总月收入之比。 P.I.T.I.代表了每个月需支付的贷款本金（principal ）、利息（interest ）、 物业税（property tax ）和保险费（insurance premium ）（房屋损失保险， 如果有的话还包括抵押贷款保险）。  债务比率也被称作后端比率（back end ratio ），是每月总债务（P.I.T.I. 加任何其他的消费债务，如信用卡或汽车贷款还款）与总月收入之比。  总的来说，如果借款人的房屋支出比率不超过28%且债务比率不超过 36%，贷款人即会向其发放贷款。例如，假设某笔住房抵押贷款每月的 P.I.T.I.为1200元，借款人每月的总收入为5000元。再假设借款人每月还 需偿还500元的信用卡和汽车贷款。其房屋支出比率为24% （1200/5000），债务比率为34%[(1,200 + 500)/5,000] 。两个比率均在指 导范围之内，借款人于是可以获得借款。这些指标当然需要根据经济体 系及实际情况设定，比如在中国这些指标可能会有显著不同。 2 信用记录  借款人的信用记录非常重要，因为它反映了借款人对金融债务的处理方 式。信用记录通常包括信用卡和其他短期债务的偿还情况，如果有的话 也包括以前或其他抵押贷款的偿还历史。  如果借款人拥有良好的信用记录、从未或极少出现不按时还款的情况， 其账户（消费贷款，如信用卡、汽车贷款、助学贷款、银行个人贷款等 等）将处于有效（current ）状态。相反，经常拖延还款会带来有瑕疵的 信用记录。有时意外事件会造成不能按时还款，比如失业、疾病或其他 财务压力。这些问题是贷款人衡量借款人财务状况时必须要考虑的因素。  目前的信用评分体系经常将借款人评估为A 、B 、C和D 四个等级。A级 借款人的信用风险最低、D级则最高。其中由Fair, Isaac, and Co., 公司开 发的FICO系统是一个很常用的信用评分体系。借款人在信用、收入、 资产、负债和工作等方面的各种历史记录和当前情况会被量化成一个分 值。从统计的角度看，该分值作为一种指标被证明对借款人的违约风险 有高度的预见性。分值越高，借款人的信用质量越高，最终的