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房地产基础知识培训 南京圭谷咨询顾问有限公司 2012年6月 地产（土地）——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让 房产（建筑物）——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物 认识房地产 【房地产】房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 房地产 = 房产 + 地产 （所有权）（使用权） 国有土地的概述 根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地： （一）城市市区的土地； （二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （三）国家依法征用的土地； （四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； （五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 集体土地的定义 集体土地是指农民集体所有的土地。也叫做劳动群众集体所有的土地。 集体土地是我国土地所有制的一种形式。 我国实行土地的社会主义公有制，土地的所有制形式包括国家所有（全民所有）和劳动群众集体所有二种形式。 集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划 并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 国有土地的出让 是国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定期限内出让给使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让方式有 拍卖 招标 协议 挂牌 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。” 一、协议方式出让国有土地使用权 协议方式指政府或政府委托地政部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同的方式。协议方式的基本特点是由政府直接选定受让方，行政管理土地的效率相对较高，但缺点是没有引入市场竞争机制，容易造成地租的流失和政府部门的腐败。因此，这种方式一般适用于市政工程、公益事业用地，或者是政府扶持、优惠的项目用地，例如：安居工程、经济适用住房、高新技术产业基地。 协议方式 二、招标方式出让国有土地使用权 招标方式指在指定的期限内，是由符合规定条件的单位或个人，以书面投标形式竞投某宗土地的使用权，由招标单位择优确定中标者。招标方式的基本特点为： ①引入市场竞争机制，体现了土地使用权商品性竞争的原则。 ②从发布通告起，投标全过程（开标、标底、标价）都是秘密的，投标人之间不知道竞争对手的标底，招标人对标底严格保密。 ③投标人一般只有一次投标机会，一旦发出标书，就不能随意变更。 ④中标者不一定是投标标价的最高者，招标人经过全面、综合评价各方面条件后，确定中标者。 招标方式分为公开招标和定向（邀请）招标两种形式。公开招标是向社会发布公告且不限定投标人的竞争性投标。定向招标是由招标方选择符合条件的单位或个人，向他们发出招标通知，邀请其参加投标。 招标方式 三、拍卖方式出让国有土地使用权 拍卖方式是指土地使用权出让人在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的活动。 其主要特点为： ①具有公开性，拍卖出让公开竞争报价，以价高者取得出让土地。 ②所有的应买人都有多次报价的机会。 ③引入市场竞争机制，体现了土地使用权商品性竞争的原则。拍卖方式一般适用于商业用地、娱乐用地。 拍卖方式 四、挂牌方式出让国有土地使用权 挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式不仅具有招标、拍卖的公开、公平、公正的特点，而且具有招标、拍卖不具备的优势，是招标、拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。挂牌方式主要适用于竞争性不强的经营性土地。 挂牌方式 国有土地的划拨 划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 其特殊之处主要有两个方面，一是权利取得的方式，因为没有向国家支付土地使用费，属于无偿取得国有土地使用权；二是权利的期限，除有法定期限的情形外，划拨国有土地使用权一般没有使用期限。在此基础上，还有一个特点，那就是权利的交易限制，划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要