何伊伊1引言-城数据派.PDF

第17卷 第6期 Vol.17, No.6 2015年6 月 Jun., 2015 基于核密度估计的南京二手房活跃度特征 及影响机制研究 1 2,3* 1 2 朱寿佳 ，甄 峰 ，秦 萧 ，何伊伊 (1. 南京大学地理与海洋科学学院，南京210093 ；2. 南京大学建筑与城市规划学院，南京210093 ； 3. 南京大学人文地理研究中心，南京210093) 摘要：随着越来越多住房可通过网络查询和交易，为住房空间研究提供一个全新数据来源。本文通过对南京搜房 网二手房数据挖掘，采用核密度估计空间分析方法，研究南京二手房活跃度的空间特征，重点探讨不同二手房活跃 度影响因素，并通过河西、大光路和夫子庙3个案例，实证二手房活跃度的影响机制。研究发现，南京二手房活跃 度空间呈现“一心三组团”的结构。二手房活跃度高的地区主要集中在南京市鼓楼区和建邺区；东部玄武高教区、 南部江宁二手房活跃度较低，住房空间较为固化，居住空间发展较为成熟。影响二手房活跃度空间差异主要有住 房内因和住房外因2个方面。通过多元回归模型分析表明，住房内因的价格、住房层数、绿化率和装修程度和外因 的学区、地铁和区域变量显著影响二手房活跃度。居住层数、物业管理费、生活配套设施在活跃度高低2 个层面 显著。 关键词：二手房活跃度；空间特征；影响机制；核密度估计；南京 DOI:10.3724/SP.J.1047.2015.00698 1 引言 深入研究住房选择行为。 二手房是指已在房地产交易中心备案、完成初 国内城市住房研究主要集中在城市居住用地 始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。其 的空间分布和演变特征[1] [2-3] 中，二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房 ，城市居住空间分异 和 价格时空演变[4] [5-6] [7] （房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房和 、经济适用房 、保障性住房 ，以及 居住环境评价[8-10] [11-12] 限价房。随着城市化的深入，对二手房的需求量也 与居住区选择 等方面，而国外 集中在住宅特征价格模型[13] [14] 逐渐加大，这使得二手房日益成为反映城市中心住 、住宅价格空间分异 。 过去城市住房空间研究资料往往源自街道数据[15-16]、 房市场变化的重要指标。新房有更多的途径进行 土地遥感数据[17] [18] 信息宣传，而由于经济和便捷性，二手房买卖双方 、房地产中介和广告 ，但是，随着 网络交易平台的发展，越来越多住房交易在网上进 越来越多地选择网络作为信息交流平台。网络数据 行信息交换，这为研究住房空间提供了一种新的途 相比房产中介数据更能覆盖实际二手房市场，因而， 径和方法。另外，未来研究居住空间热点主要集中 通过网络数据研究二手房更能反映住房市场状况。 在居住空间社会视角，住宅郊区与土地资源及居民 传统二手房空间分布研究主要集中在价值评 住宅区位选择的微观机制[19] 方面，其中，居民选择 估上[22-23] ；机制方面的研究集中在住房价格的影响 [20-21] 因素分析[24] [25] 新房、二手房、