北京蓝色港湾商业调研分享(高策机构).pdf

蓝色港湾商业调研分享 2013年5月 前 言 京蓝色港湾是国内比较独特的商业形态， 项目经历了全程热捧，到运营失败，再到目前稳定且良好的商业运营等阶段； 样一个特别的商业形态，给众多业内人士留下了很多谜题， 什么会受热捧？如何在运营失败的情况下起死回生？ 次分享将从项目设计规划和商业运营入手，解读蓝色港湾秘密！ 1.项目解析 目录 4. 启示 2.项目规划 3.商业经营 项目解析 介 国内首座Lifestyle Shopping Park，引进全球第六代商业模式，充分发挥了其区位环境优势并准确诠释了“家庭消费 业理念，SOLANA包含购物、美食、休闲文化、娱乐等多种业态，商品极其丰富。 目解析——区域 位于北京经济最发达的区域，毗邻第三使馆区，周边环绕众多高端酒店及写字 丽都商圈 OLANA核心消费区5公里半径范围内，交汇CBD、燕莎、丽都三 商圈，覆盖朝阳区及东城区，是北京经济最发达的区域。 北京经济最发达的区域 燕莎商圈 目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区，大量外籍人 大量外籍人 常年生活工作在此，每年大约有3000多万人次的外国人士进 常年生活工作在此 五公里辐射圈 该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活 。 CBD 区域内聚集了众多国际化写字楼及高档公寓，其中包括3000 家外国公司；近200家国际新闻机构；100多家全球500强企 ；以及长城、凯宾斯基、希尔顿等10余家五星级酒店。 目解析——交通 城市核心地段，比邻地铁公交站，与城市交通良好接驳，与城市主干道连通，便于人车 况：SOLANA处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的 况： 内，距燕莎不到1千米，距丽都2千米，距国贸4千米地理位置优越；三 、四环路、地铁10号线（08年通车）、地铁14号线（08年开建）及多 主干道形成十分便捷的交通网络。 通状况：轨道交通方面，规划中的地铁10号线在SOLANA项目附近有 通状况： 店西路”“亮马河”“农展馆”三站，由此3站步行至SOLANA仅需5- ，并且换乘公交方便。 通状况：SOLANA项目周边公交路线密布，基本可以通过公交线路便 通状况： 达城市各个区域。 目解析——人流 项目位于核心地段，交通便利，为项目带来了较高的人流量 交通局统计数据表明，SOLANA紧邻的东三环路日车流 三元桥商务区 20万次，客流量约为100万次；东四环路日车流量约为 ，客流量约为70万次。 端物业（约600万平方米）及已有成熟社区，超过20万 使馆区 日人流； 字楼（约90万平方米）及酒店，日均人流量10余万； 朝阳公园 目1000米的农展馆，年人流量超过100万； 使馆区 农展馆 园目前年客流量为300万，随着2007年摩天轮正式运 公园内新建娱乐项目的相继落成，预计年客流量将超 万； 工体 以上数据，SOLANA所在区域日均人流量约为32万人次。 SOLANA所在区域日均人流量约为32万人次 目解析