房地产开发策划阶段性分析(市场调研、项目定位、营销策划).docVIP

. . 房地产策划分类透 标签： 杂谈? 当今 \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产市场已成群雄争霸之态，而其演变不在是单纯的商家与商家之战，商家、买家个占一方使原本已经混乱的房产市场更加迷雾重重。面对当今的房产市场，商家如何在混乱中突围，如何博得买家信任已成为重中之重。而作为其关键的 \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产 \o 点击搜索所有关于［策划］的文章 策划团队在面对当今市场环境时如何能走出制胜一步，扬长避短，发挥出地块的最大价值，博得买家的信任，将决定成功与否。 结合上述问题本文将对地产开发等问题进行抛砖引玉的阶段性分析。 ? 第一阶段? 项目市场调研与投资分析 步骤1： \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产项目所在地市场情况初步调查 阶段A： \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产宏观环境分析第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、 \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产价格政策、 \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产金融政策、土地 制度和土地政策、税收政策等。第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。 阶段B： \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产项目所在地 \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产市场状况分析第一、城市 \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。 阶段C： \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产项目所在地板块 市场分析第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。第二、板块功能定位。是CLD还是CBD等都是要加以区分的。第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。 阶段D： \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产项目地块环境研究分析地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化第五、社会治安。第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究 阶段E：项目地块特性分析第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。第二、项目地块SWOT分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。 步骤2：对 \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产项目所在地市场情况再次进行调查 阶段A：对该区域 \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产市场环境作深入的调查与分析第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类 \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。（注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同）。第二、 \o 点击搜索所有关于［房地产］的文章 房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住