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复合地产营利模式解读 第四章 第五章 城镇化与城市运营商的诞生 策划、规划与概念性规划 城市意象与城市形态 城市运营商的核心竞争能力 搜集项目信息 总经理与甲方单位沟通交流，把握甲方意图 提交投标方案 修改投标方案 签订项目合同 分析筛选 市场部协调 项目部支持 沟通交流 沟通谈判 确定重要项目信息 根据项目合同要求，组建项目组，确定主要工作内容和分期工作安排计划 项目调研 制定调研计划 内容分解分配 调研结果汇总 编写调研报告 项目策划 宏观背景分析 微观项目条件 类似案例研究 项目定位策划 地产政策分析 相关产业政策分析 包括地产业在内的产业发展现状分析 经济条件、区域位置、城市建设、交通、水文、气候、动植物资源、历史文化、民风民俗等 项目主题地位 项目功能定位 项目形态地位 项目市场定位 项目概念规划 规划空间结构 项目总体规划 用地布局规划 功能分区规划 道路系统规划 服务设施规划 景观绿化规划 项目运营模式 项目经济评价 项目开发建议 项目成果提交 复合地产营利模式解读 第四章 第五章 城镇化与城市运营商的诞生 策划、规划与概念性规划 城市意象与城市形态 城市运营商的核心竞争能力 * * 城市运营商 复合地产营利模式解读 第四章 第五章 城镇化与城市运营商的诞生 策划、规划与概念性规划 城市意象与城市形态 城市运营商的核心竞争能力 城市是什么? 筑墙为城，店多成市 城市是一个集合体，涵盖了地理学意义上的神经丛、经济组织、制度进程、社会活动的剧场以及艺术象征等各项功能。 ——路易斯·芒福德：《城市是什么?》 城市是人类聚居的形式之一 ——希腊建筑学家道亚迪斯 城市诞生应兼顾的要素 地形地貌 土地性质 历史文化 经济产业 民生就业 公共设施 商业招商项目 人口区域 空间布局与设计 营运策划 城市诞生应兼顾的要素 城市特色的构成要素 行政功能 服务功能 产业功能 居住功能 休闲功能 河流水系 园林绿化 地形地貌 城市景点 造型特色 历史文化遗存 人文精神 城市素质 城市象征 空间形态 建筑、构筑物 城市色彩 城市小品 街道、广场 人文特色 环境特色 功能特色 中国的城市化是实现跨越式经济发展战略的必然 国家改革开放跨越式增长型战略确立 全球政治背景下的综合国力提升愿望 同时带来的负效应： 资源消耗上的过度性（掠夺性）开发 社会分配“马太效应”现象的迅速显现…… 中国西部地区的城市化： 西部地方政府公共财政收入跟不上城市化进程建设的需求 西部地区环境资源的脆弱性注定不能走东部地区先开发后治理的老路 西部地区资源的多样性，是最为宝贵的财富 全局视点： 中国城市化道路 中国城市化道路是中国发展的必然选择 中心辐射作用加强 城市数量和规模扩大 城市文明向农村扩散 产业结构提升 公共服务基本均等化 城乡差距逐步缩小 人口向城市集中 百姓整体素质提高 中国的城市化呈现快速发展势头，2007年城市化水平必1978年翻了一倍，达到45％，预计在2010年将达到50％，2020年达到60％，进入基本城市化 经营城市 就是把城市中的可经营资源如城市土地、城市基础设施、城市生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形的资产，通过对其使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，最大限度地盘活存量、引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，实现城市的自我积累、自我增值的新的城市建设和管理模式。 城市运营商是政府与市场间不可缺少的中间环节 城市经营的主体是政府，但政府必须借助企业与市场的力量 市场 政府 城市运营商 城市运营就是把城市作为重要的国有资产来经营并增值。其实质，就是以市场化的手段和法律允许方式进行城市综合资源的优化配置与整合。 ——薄熙来 城市定位 城市发展战略 城市规划与布局 城市形象的包装与推广 城市的开发、运营和管理 城市经营的内容 没有个性就很难差异化竞争，没有灵魂就没有内涵，没有理念就很难做到可持续发展。 只有科学的思维方式，才能得出正确的方针与策略 城市规划与布局必须在城市理念与发展战略的统领下进行，必须有区域的眼光 城市形象的包装不是简单的CI，必须有足够的内涵支撑，必须有产业链去支撑 政府采用市场化的方式配置资源，城市运营商配合政府开发，经营城市 发展 空间缩小 同质化 竞争严重 目前很多房产开发商的主要发展方面还只满足于产品打造、销售，只会做住宅或商业物业，均处于同一竞争层面 传统开发模式道路变窄 体制的风险 随着土地交易的公开化和透明化，那种仅依靠土地根源而获取高利润的情况将不再上演。 企业发展 战略问题 房产项目已经越来越往大方向走，即