地产_城市综合体发展的五种模式.ppt

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 城市综合体发展的五种模式 城市综合体发展的五种模式 模 式 特 征 典 型 案 例 模式一 商业核心模式 城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理 深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场 模式二 酒店核心模式 不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施 上海商城（波特曼酒店） 模式三 写字楼核心模式 客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善 广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场 模式四 住宅核心模式 项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大； 深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号 模式五 均衡发展模式 CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万㎡以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理 香港太古广场北京华贸中心 典型案例——深圳华润中心，总建面50万平方米 的大型综合性商业设施（商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例达到21％） 1.商业核心模式 一期 二期 写字楼——4.2万平米 国际标准5A甲级写字楼 酒店——6万平米 超五星级酒店——君悦酒店 购物中心（万象城）——18.8万 华润万象城定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心 公寓——1.5万平米 超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享受超五星级的酒店服务 商业街——9.5万平米 被誉为未来深圳“新天地”。在这片步行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等 住宅——9万平米 将建成深圳顶级豪宅 以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体” 大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之势发展可售型物业，增加整体的盈利能力 典型案例——元一时代广场，合肥第一Mall（总建筑面积16万平米，其中商业8万平米） 1.商业核心模式 概况：总建面16万平米，其中商业面积8万平米，4层裙房商业 定位：安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园 主力店：国美电器、华联超市、电影院、KTV、大型百货 销售方式：无经营权，返租10％（税前）10年，头三年返租资金抵按揭 4层商业—— 8万平米 合肥首个名副其实的Mall，成为带动项目及区域发展的引擎 1 2 3 4 元一时代广场 天骄国际 金色地带 温莎杰作 B区 A区 在元一时代广场的带动下，周边高层住宅、公寓、商业迅猛发展，不到三年的时间区域形象完全改变 从市场竞争、开发资金限制、销售目标三方面综合判断，项目不适合发展商业核心模式 1.商业核心模式 本项目不适合发展以商业为核心驱动的综合体模式 市场竞争激烈 开发资金限制 销售目标限制 本项目不可能成为区域商业领导者 —— 未来区域将面临50万平米的大型商业供应，大型超市、高档百货等Mall中核心主力店项目均没发展的可能性 大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入—— 五万平米的大型商业总投资将超过1.5亿元（未计地下），且培育期往往需要2~3年，对于资金的要求非常高，风险非常大 Mall销售比例不能超过50% —— Mall有大量的主力店存在，需要开发商自己持有出租，且租金回报率很低，这与本项目“不想持有”的目标相违背 上海商城——五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体 2.酒店核心模式 上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其独特的建筑风格构成了申城现代化的标志，其中的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口 上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院为蓝本建设的，剧院以双层楼厅设计，共能容纳991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全的设施为各种文艺形式，包括话剧、歌剧、芭蕾舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。 包括：豪华公寓、国际水准的办公大楼、世界知名品牌的购物商场、五星级酒店 由于项目不考虑发展酒店，所以不适合发展酒店核心方式 酒店（含剧院）带动公寓、写字楼的发展 1.商业核心模式 信兴广场——总建面28万，其中写字楼14.4万 3.写字楼核心模式 地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体 写字楼——14.4万m2 深圳的顶级写字楼，一直保持着95％以上的高入伙率 公寓——4.3万m2（未含设