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实训项目之一：零售店铺选址 关于选址 1、商圈的概念 ：商圈是指店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，并以此距离为半径，消费者愿意移动到 该店消费的最长距离，所形成的一个区域范围。 2 、调查商圈要素： 周围小区与商业区数、住户密度、日夜人流量数、职业、年龄、教育程度、收入、交通、 消费习惯和生活习惯。 3、划定商圈范围： 麦当劳选址时看重人流量，而德克仕则只要能够赢利就能拓展店面。就人均密度而言， 德克仕平均每 6.2 万人一家，肯德基平均每 18.6 万人一家，麦当劳平均每 20 万人一家。在商圈划分上， 德克仕密度在主商圈达到 800 至 1000 米，次商圈达到 1000 米至 1200 米，社区业型达到 1200 米至 1800 米。 4、商圈特征与竞争分析 ： 单店特色及分布：建筑形态、行业形态、分布家数； 住宅特色：建筑形态、分布情况； 集会场所：场所类型、人 / 车潮流动路线方向； 竞争分析：卖场气氛、来客数、平均消费额、营业额。 5、车流与交通状况的测算： 平日及假日车潮状况：每小时为一个小段，以 15 分钟为抽样时段的样本，计算抽样点实际经过车辆数（公 车、私车、外地车）。 交通路况：主路的出口走向、是否可以停留、未来道路交通的影响。 6、未来效益评估： 调查抽样点的实际平方米数与租金、预估每次消费金额、每日来店客人数预估、每月营 业额、固定费用（薪资与折旧）、变动成本、净利、损益平衡。 7、建议地点的确定： 根据抽样车流量与抽样地点所得的可能净利及分析可能的未来发展情况， 将可供本企 业开设单店的地段或区间一一列明。 8、评估结论： 重点说明店铺应设在何处， 何时适合开店； 适宜经营何种商品组合； 顾客的形态； 租金状况。 剖析肯德基规划商圈之谜： 1、划分商圈：计划进入某城市前，先进行市场调查与资料收集，然后采取记分的方法进行商圈规划。 ( 例 如：此地区有大型商场营业额在 1000 万元算一分， 5000 万元算 5 分, 有一条公交线路或地铁加多少分 , 这 些分值标准是多年积累的经验值 , 通过打分把商圈分成几大类。以北京为例，有市级商业型 ( 西单、王府井 等) 、区级商业型、定点 ( 目标) 消费型、还有社区型、社商务两用型，旅游型等。 2、确定重点在哪个商圈开店：一方面要考虑自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。 肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。 3、确定聚客点：古语说一步差三市，开店地址差一步有可能差三成买卖。 这跟车流动线有关，车流在主干 道上行走或到辅路上来，需要派人到实地测量记录得出完整数据后才能确定。 ( 例如 : 北京西单是成熟的商 圈，但不是任何位置都是聚客点。 ) 肯德基开店原则是：努力争取在最聚客的地点和其附近开店。比如在店 门前测定人流量，记录经过的人流，而且还要测马路中间、马路对面的人流量。 4、窍门：不能让竞争对手截住人流动线、车流动线。 因为人们对品牌的忠诚度有限，主要是考虑便利性。 例如：四季青桥西有一家加油站的洗车店，如果往西一百米，竞争者再开一家洗车店就不妥了。因为主要 客流是从东边过来的，再在那边开，大量客流就被加油站截住了，开店效益就不会好。 注意：聚客点影响商圈选择，一个商圈有没有主要聚客点是这个商圈成熟度的重要标志。例如：北京某新 兴的居民小区，居民非常多，人口素质也很高。但据调查显示，在该小区内找不到主要聚客点。这时就可 能先不去开店， 当什么时候这个社区成熟了或比较成熟了， 知道其中某个地方确实是主要聚客点才能开业。 立地评估：偏重于店铺本身及视线所及的周围环境 1、道路性质评估：主要是调查立地点道路特性及通行车辆种类。不同通行车辆构成不同道路性质，进而影 响消费行为。道路性质可分为：交通连接、运输、商流、郊区、老旧道路。 2、接近度评估：评估消费者是否容易接近单店，防止人潮通行阻隔物。考评标准：