加快城中村改造__提升中心城区首位度_以温州鹿城区为例_.docxVIP

企业管理与发展 企业管理与发展 食it枓饫与1展 2016年第10期(总第420期) 2016年第10 2016年第10期(总築420期) 金波科饫与1展 企业管理与发贌 2016年第10期(总第420期) 企业管理与发展 2016年第10期(总第420期) 企业管理与发展 加快城中村改造提升中心城区首位度 以温州鹿城区为例 潘晓风 (温州市委党校，浙江温州325000) 【摘要】过去一二十年，城中村改造很少是整村、整片推进，导致碎片化问题十分突出， 形成温州特有的半城市化现象。当前，温州正在实施市区城中村改造三年行动计 划（2016—2018年)，计划在3年内完成80个行政村的签约，5年内完成旧房拆除并开 工建设安置房项目，以推进温州城市化新进程，提升中心城区首位度。为此，文章就温州 中心城区城中村改造存在的问题、成功经验与做法及深化改造的措施等进行分析。 【关键词】城中村改造；城市化；中公城区首位度 【中图分类号】F299.2【文献标识码]A【文章编号】1674-0688( 2016 )10-0103-03 【作者简介】潘晓风，男，浙江温州人，本科，温州市委党校讲师，从事教学科研工作。qiyekejiyufazhan 【作者简介】潘晓风，男，浙江温州人，本科，温州市委党校讲师，从事教学科研工作。 qiyekejiyufazhan 1〇3 1温州鹿城区城中村改造面临的问题 1.1专业技术力量不匹配 目前，温州鹿城区熟悉政策、征收实务和项目前期 工作流程的工作人员大量缺乏。随着城中村改造在鹿城 区全面地铺开，前期工作成为重中之重。旧村范围内集 体土地的报征、房屋面积与权属户籍方面的摸底调查、 资地平衡的测算等工作，都需要有经验的人员。虽然市、 区两级都派遣了大量的人员进驻街道，但是由于专业人 员匹配不足，仍不能满足工作开展的需要。城中村改造 启动之后，未经登记产权建筑的认定工作是重中之重。 目前，鹿城区的城中村改造主体或拆迁主体是属地街道， 鹿城区城中村改造办公室（区工务局）更多的是作为一 个政策研究制定指导、部门协调、相关事项审批的平台， 而属地街道工作繁杂，欠缺专业从事征收安置的队伍。 拆迁人员均属半路出家 自牵头负责人到办事员只能 在“干中学，学中干”，给政策宣讲、依法行政等工作带 来了不利的影响，在一定程度上阻碍了项目的快速推进。 目前，部分前期丈量、评估等工作虽然可以以政府购买 月艮务的方式委托中介机构进行，但是中介机构良莠不齐， 业务水平远无法满足目前全面推进城中村改造的需要。 1_2離资 鹿城区3年内重点计划先启动改造的27个行政村， 就有13 584户需进行改造，所需资金达619亿元，资 金缺口达到85亿元。因为城中村改造牵涉土地征收、房 屋腾空拆迁、安置房建设等各项流程，流程长、环节多， 所以城中村改造过程中会遇到各种各样的问题，导致改 造费用往往超过概算，资金缺□甚至比该估算更高。姑 且不论资金缺□，鹿城区目前平均每年仅城中村改造续 建项目的工程费用约30亿元，而征地、拆迁费用在概算 中的占比往往相当于工程费用的30%?60% (征地、拆 迁费用在此处的计算是按照可研或初设的设计标Of计算， 如果项目超期，该费用甚至会超过工程建设费用，此处 暂以工程费用的45%计算)，可以粗略估算出鹿城区每年 仅城中村改造就需投入44亿元，而这还不包括对各街道 从事相关城中村改造工作人员的供养费用。由于鹿城区 在麵中村改造项目多为BT建设模式，目前项目资金暂 B寸可以得到保障，但自2016年起BT项目将陆续竣工， 鹿城区马上要面临项目回购的巨大资金压力，同时由于 BT模式存在着弊端，国家已明令禁止不再继续实行，因 此鹿城区还需为新启动的项目寻找资金来源。从目前项 目资金来源来看，主要为政府垫资和银行贷款，因此可 推进的项目严重受限，甚至造成了启动改造的项目越多， 改造面铺开得越广，因缺乏资金而进度滞缓的项目就越 多的恶性循环。 1.3货币补偿方5游受度低 以前拆a改造多以实物期房安置为主，而现在国家 大力推行货帀安置，补偿方式也变得多样化，有货帀安 置、就地期房安置和异地现房安置等。但由于村民受到 固有的安土重迁的传统观念制约，房地产市场发展的不 明朗，以及货币补偿政策优惠力度的吸引力不足等方面 的影响，在实际中选择货帀补偿的拆迀p占比仅约1 %。 1.4个别‘钌子户”无理要求多，阻碍城中村改 造进程 个别“钉子户”要求超越房屋拆迁相关规定的补偿 要求，一拖就是多年，成为典型的拆迁“钉子户正因 为个别“钉子户1—直未签订拆迁协议，致使安置房长 期未能开工，影响了全体拆迁户的利益。为此，必须依 法申请人民法院执行司法强拆。城镇化必然有拆迁，有 拆迁必然有补偿，有补偿必然有过高要求的人，于是就 有了钉子户有钉子户