控制性详细规划的控制体系和控制要素资料.docVIP

控制性详细规划的控制体系和控制要素 ——控制性详细规划（第二版）读书笔记 红字部分个人感受，黑字部分原文摘抄 ?■控规涵义：以总规为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。?■控规特征：?（1）控制引导性和灵活操作性?（2）法律效应?指导城市建设的刚性作用！不得擅自更改土地出让条件。?（3）图则标定?规划内容和法律效应图解化?■控规作用?（1）承上启下（规划与管理两个层面）?（2）与管理、开发结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理！）?（3）体现城市设计构想（给城市设计制定大致风格）?（4）城市政策的载体（就是体现政府领导的各种政策）?■控制核心体系包括控制内容和控制方法?基本构成包括以下6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。不是每一个地块都必须将其全部表现。?? ??一、土地使用控制?1.???? 用地面积?单位公顷，注意用地边界和征地边界的区别（征地面积用地面积） ?2.???? 用地边界?地块的用地边界原则（补充）?1.严格要求相关规划、用地部门、单位划分地块?2.以单一性质划定地块、一般一个地块只用一种使用性质（我觉得应该把“使用”变成“用地”）?3.建议有一边与城市道路相临?4.结合自然边界、行政界限划分地块?5.考虑地价的区位差?6.地块大小应与土地开发的性质规模相协调?7.对于文物古迹风貌保护地段可单独划块，不给指定指标?8.满足各种规划线的退让?9.尊重现有土地使用权和产权?新区地块规模3—5ha, 老区地块规模0.5—3ha?二、土地使用性质控制?用地有大类、中类、小类，控规要求到小类?三、土地使用兼容?1.用地兼容?各地拟定了土地使用性质兼容表（比如说上海）?兼容用地和混合用地是两个概念！?兼容用地：一种用地性质，兼多种用途。?混合用地：多种性质用地的混合。?兼容用地在一个地块中，混合用地是不同性质的地块组成的?2.建筑兼容?在不同性质的用地内对建筑性质有控制?3.两者的思考?用地兼容，我们给出允许（给出兼容比例区间），不允许，按条件允许（让管理者自定）?建筑兼容，我们给出允许，不允许，按条件允许（让管理者设定特定条件）?四、环境容量控制?分为自然环境（日照、通风、绿化）和人工环境（市政、公共服务配套）两个层面。?1.???? 容积率?（1）概念?FAR=建筑面积（减去停车库、设备层、以及公共开发空间）/地块面积（地块用地边界线范围）?一般制定上限和下限。?（2）确定方法?城市因素，城市平均容积率，?1）地块性质?2） 地块区位?3） 基础设施条件?4） 人口容量?5） 地块空间环境?6） 土地出让价格?7） 城市设计要求?8） 建造方式和形体规划设计?9）地方相关规范?（3）相关问题?1）容积率越高，开发商越赚钱，越有机?2）过高引起各种环境、社会、经济、城市发展的问题，要可持续发展?3）容积率要有弹性（如相关规定中的容积率奖励政策）?容积率这个东西的重要性不言而喻，太刚性的话，确实不利于现实的操作性。弹性是对的！但是就怕规划局的人顶不住开发商的诱惑啊！作为我们编制者的角度还是要在规划中有总体控制，不能让管理者太自由！不能让弹性的容积率全部都往最高的走！?2. 建筑密度?建筑密度=建筑基地面积/用地面积?规划控制其上限，保证开敞空间和绿地率。?3. 居住人口密度?居住人口密度=地块内总人口数/地块面积?4. 绿地率?1）绿地率=地块绿地总面积/地块面积?规划控制其下限?2）绿化覆盖率绿化率绿地率公共绿地率（每个定义不一样，不懂就被开发商坑爹了）?五、建筑建造控制?1. 建筑限高?（1）影响因素?经济、社会环境、基础设施条件?规划控制上限（特殊地块有下限）对其控制要满足日照、消防、文保要求、道路控制等各种要求。?1）各种类型建筑高度计算2）沿路建筑高度要求3）建筑高度控制视线分析?2.建筑后退?（1）概念?建筑物相对于规划地块边界的后退距离，规划对其下限进行控制?（2）意义?保证日照采光、通风等城市有序建设。?保证必要安全距离?保证城市公共空间和城市景观?（3）退让标准?要退城市七线、地块边界、道路红线、总之是各种标准各种退啊?3.建筑间距?建筑物外墙面之间的最小的垂直距离。?其他都是浮云，就要满足日照要求。?六、城市设计引导?概念：提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则，把握规划地区与城市整体空间的关系和特色。?内容：确定规划区域的空间结构骨架、各地块的用地功能风貌、道路绿化系统、空间序列关系