西安近期市场调研报告(1).pptVIP

2号地块定位建议：减低风险系数大的产品供应，缩减地块商业物业开发量！ 包括以下几个思路—— 1）取消办公及酒店产品，考虑以其他类住宅产品来弥补商业开发量的损失。 2）借势推导，将商业地块的示范区、接待中心设置在更接近城市界面的位置，如临三环路一侧，以鲜明的形象吸引经过城市人流的注意。 3）区域建设现状较为萧条，加之考虑到冬季销售在北方城市会受天气寒冷等因素的干扰明显，建议延后商业地块的入市时间。 项目评估建议 宏观市场认知 市场访谈纪要 西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要 附件 访谈1：西安市场整体消费特征 1）本地人有老皇城根儿下的优越感，因此也更认同传统的中心城区价值，近年来以曲江为代表的城南片区是受到西安人认可的高档住宅区。 2）城市背景较为特殊，很多运作不规范的无证项目也可进行销售，且市场也能接受。 3）整体消费观比较重面子，产品品质的驱动力比较明显，但对于刚需客户而言，低价格对购买也具有较明显的影响力。 4）政府公务员、陕北客群是西安市场上高端客户的主要构成来源。 5）首置和首改群体是市场的主力购买群体。 6）限购影响正逐步显现，目前市场的观望情绪较高。 7）对建筑风格喜好度无明显倾向，取决于最终呈现出来的品质感和视觉效果。 市场访谈资料整理 宏观市场认知 访谈2：市场成交的面积占比及客户对应情况 90-125㎡占市场总量的37%左右——即经济（标准）3房（市场供应主力）——首改客户 70-90㎡占市场总量的20%左右——即标准2房、紧凑3房——首置客户 125-144㎡占市场总量的17%左右——即舒适3房——再改客户 市场访谈资料整理 宏观市场认知 备注：在城市中心区和高新区等区域，还有一定比例的40-60㎡的公寓，对应客户以投资客户为主 访谈3：首改客户的家庭结构特征 1）2人到3人（or4-5人，带老人）的家庭人员增加，产生改善行性需求，一般的成长周期在5年左右。 2）西安对地段价值现状的认知要远远高于对产品的认知，地段占有是豪宅消费的最大驱动力，如曲江片区。 （典型的个案对比是绿地城北项目和紫薇高新项目的销售对比！） 市场访谈资料整理 宏观市场认知 访谈4：市场对浐灞区域的认知 1）西安本地人基本不太看好区域价值的上涨。 2）土地储备较大，也是2010年以来土地供应的主要区域；但随着目前长安区开发价值的快速体现，城南的后续土地储备也较大。（易居数据认为城南高于城东） 3）新兴区域受宏调的影响更为明显，成交量价均有所下滑。 4）浐河沿线河景的打造会对客户有一定吸引力。 市场访谈资料整理 宏观市场认知 访谈5：浐灞区客户构成分析 1）城东区域内人口是客群的主要来源。 2）其次沿长乐路向东的几个专业批发市场人口，是区域客群的另一来源。 3）对价格较为敏感的外区域人口，相对较少。 市场访谈资料整理 宏观市场认知 Thanks. * * 西安房地产市场报告 2011.10 营策中心事业部 西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要 报告目录 城市认知 西安城市规划发展 西安宏观市场概况 地块区域市场调研 附： 西安市场访谈纪要 第一部分 城市认知 城市远景 2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市”。 在关中—天水经济区规划实施的大背景下，西安预计到2020年，城市规模将达到1329平方公里里、城市人口1000万-12002万人的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。 城市认知 主城区规划 大西安主城区规划范围主要包括以下4个方向—— 北至泾阳、高陵北交界 南至潏河 西至涝河入渭口及秦都、兴平交界 东至灞桥区东界。 本案 本案地块位于东部浐灞新区规划范围内，但组团实际建设进度较为滞后。 中心城区 空港区 泾渭新区 物流区 浐灞新区 生态区 潏滈新区 高新区 沣渭新区 本案 沣渭新区是城市特色功能区和生物产业聚集区； 泾渭新区以装备制造业为主导； 浐灞新区集会展、国际合作交流、现代服务、居住等功能为一体； 潏滈新区以创意文化产业为主导； 空港区将被打造成空港新城； 高新区仍是高新技术研发区； 物流区将成国际港务能源产业承接区； 生态区是生态、农家休闲养生区。 主城区规划空间格局：一心八区、组团发展 城市交通现状 由于历史原因，西安城市交通路网规划为以城区钟楼为中心，由城内向城外延伸的辐射形 ； 近年来随着西安高新开发区、经济技术开发区、曲江旅游度假区等新兴外围组团的人口及就业的迅速增长，现阶段南北向交通建设速度明显