为什么现在房地产财务总越来越难做.docVIP

安越财务培训 中国经济新常态下，经济的发展将面临较多的变化，企业将不可避免地面临不同程度的机遇和挑战。企业要应对新常态，转变增长模式，转型与升级是必然的选择。企业转型所涉及的组织转型和业务转型需要有效的财务管理作为重要的支撑手段，财务管理模式具有转型升级的必然性和必要性。 房地产企业走在转型与创新的路上，财务总监必须告别传统的“账房先生”定位，需从企业战略高度去审视财务问题，领悟公司治理、资本运营、资产管理、资产证券化等方面的知识与运作手段，从而实现财务管理的升级和变革，为企业战略投资提供决策依据，为业务部门提供支持并控制风险，驱动公司业绩增长，创造企业价值。 房地产企业只有积极推动财务职能转型与变革，实现财务对企业经营管理的有效支持，才能更加自信地应对环境变化和竞争威胁。 一、“营改增”税制改革对房企纳税情况的影响? 1.对营业税及增值税的影响 我国对房地产行业实施“营改增”税制改革后，房地产行业将迈入缴纳增值税时期。目前，针对一般纳税人，房地产业的增值税税率预计为11%，并可按照增值税相关条例进行进项税额的抵扣，因此很大程度上降低了在缴纳营业税时期工程材料成本中负担增值税后又重复征税的问题。 2.对土地增值税的影响 “营改增”税制改革对房地产开发企业土地增值税的主要影响体现在已缴纳的增值税上。由于缴纳营业税时期销售不动产的营业税为5%，对价格影响相对较小，并且在计算增值额时可以抵扣；而营改征增值税后，税率预计变为11%，且增值税为价外税，对于已缴纳的增值税不可作为抵扣项目，在一定程度上增加了土地增值税的增值率，增大了土地增值税税负。 3.对企业所得税的影响 由于增值税属于价外税，在房地产营改增后不能在企业所得税前扣除，使企业实际税负变重，因此，“营改增”税制改革对房地产企业的税后所得影响较大。 二、发票开具及管理 营改增前，有不少房地产企业的项目部在索取各种成本发票时，往往存在成本发票上的抬头是“某某项目部”名字的现象。 营改增后，由于抵扣增值税进项税必须符合“合同流、资金流、票流和物流（劳务流）四流合一的关键要件，绝对不能索取发票抬头是“某某项目部”名字的增值税专用发票。 具体的发票开具和管理如下： 1、发票开具的原则。在真实交易的情况下，所有的增值税专用发票必须与合同相匹配。 在真实交易的情况下，增值税专用发票与合同相匹配，是合同流与票流相统一的重要体现。如果增值税专用发票与合同不相匹配，则要么是不符合发票开具要求的合规发票；要么是虚开增值税专用发票；要么是假的增值税发票。 由于项目部的所有交易事项都是总公司对外签订的合同，所以营改增后的所有成本发票，必须开具发票抬头是总公司的名字，绝对不能开具发票抬头为“某某项目部”名字的增值税专用发票或增值税普通发票。 2、发票开具管理要点：必须在合同中有发票开具条款加以约束 营改增后，为了更好的管理发票开具，必须在所有的合同中增加发票开具条款。该条款主要约定以下内容： （1）发票开具的时间； （2）发票开具的类型：增值税专用发票还是增值税普通发票； （3）发票开具方开具假票或虚开发票承担的责任。