上海外滩明珠一期地产项目价格细案.ppt

外滩明珠一期价格细案 伟业顾问外滩明珠项目组/2007/8 Contents 价格构成要素 产品外部环境 产品总结与价格影响 市场抗性 楼座分析 确定价格系数 楼座系数 楼座均价 户型系数 户型价格 价差 优惠折扣方案 涨价方案 推盘方案 目 录 市场调查部分 价格制定 优惠与涨价 一期价格表现 推盘策略与方案 市场调查部分（8月15日） 价 位 需 求 楼 座 需 求 楼 层 需 求 户 型 需 求 竞争项目调查 前期积累客户调查 价 格 情 况 优 惠 情 况 同类竞争产品价格表现（8月15日） 同类竞争产品市场均价为4046元/㎡，较上半年有一定幅度的提升，整体市场情况良好。近期部分项目调整了优惠政策，因此，本阶段同类竞争产品优惠促销政策不明显，但鉴于我项目初步入世，保留一定幅度的优惠。 　 99 98 500 74 4046 3063 5110 64%　 130　 1994 20　 总/均 无 无 无 450 65 4157 3200 5700 90% 130 344 4 兰亭水岸 生日送蛋糕 无 无 500 60 3780 2980 5240 40% 130、158 580 4 东方花苑 无　 99折 97折 700-800 70 4150 3300 5100 60% 156 800 8 开元上城 无 无 99折 300 100 4100 2770 4400 65% 130 270 4 滨河国际 赠品 按揭 一次性 景观（水平） 垂直 均价 最低 最高 套数 楼座 优惠 价差（元/㎡） 价格（元/㎡） 销售率 热销户型 阶段 总房源 项目 59%客户能够接受3600—4200元/㎡价位。 前期积累客户价格调查（8月15日） 　 5% 7% 25% 34% 29% 比例 2687 122 194 681 914 776 客户需求 总计 4501元以上 4201—4500元 3901—4200元 3601—3900元 3600元/㎡以下 类别 前期积累客户户型调查（8月15日） 　 1% 10% 2% 2% 4% 23% 16% 18% 6% 18% 比例 2687 27 265 45 45 109 625 428 493 163 487 数量 总计 H G F B A E D C B A 类别 关注较高户型A、E、G、C、D；关注一般户型B、B’；关注较低户型F、H，客户对景观优势明显的户型和两居室比较青睐。 100% 4% 42% 7% 7% 40% 636 27 265 45 45 254 　 H G F B‘ A 3# 100% 32% 22% 26% 7% 13% 869 284 189 224 63 109 　 E D C B A‘ 2# 100% 29% 20% 23% 8% 20% 1182 341 239 269 100 233 总计 E D C B A 1#　 价位需要 楼座需要 楼层需要 户型关注度 34%----3600—3900元/㎡的价位。 25%---3900---4200 12%---4200以上 41%：11---20层。 30%客户----20层以上 28.6%客户---10层以下 关注较高户型A、A’、E、G、C、D 关注一般户型B、B’ 关注较低户型F、H 44%客户---1# 32%客户----2# 23.7%客户---3# 11---20层最为客户接受，可作部分预留销控。 ＋ ＋ ＋ 59%客户可以接受3600--4200元/平方米价位 三楼座市场接受力较平均，可缩小楼座价差 优势户型需求明显，符合市场需要的调整价格 前期积累客户调查（8月15日） 价格制定部分 产品内部品质 产品附加值 规模 园林景观 户型设计 社区配套 入住时间 装修标准 施工进度 智能配套 物业服务 位置 景观 区位现状 未来城市规划 生活配套 品牌影响力 价值决定价格-------- 用同样的标准衡量市场和我们，客观还原产品价格。 产品优势 市场抗性 地段潜力、配套、景观 产品规模与内部设计 开发周期长 入住时间晚 品牌影响力弱 ＋ 具备行业领导者潜质与实力，但项目现状不如成熟大盘稳定。客观还原市场价位4100元/平方米 中开高走 高调入市 周边现状差 开发周期长 内部规划尚不完善 入住时间较晚 品牌影响力较弱 市场接受能力不稳定 定价原则—低开高走 70 82 87 79 74 82 —— 综合