上海新天地安信豪庭項目策劃.ppt

提要: 一.項目概況 二.市場定位 三.目標客戶 四.規劃設計概念 五.發展規模 六.投資概算及收益評估 七.發展進度計劃 八.銷售進度計劃 九.項目經營管理 十.專業顧問 十一.安信置地簡介 一.項目概況 項目与上海新天地廣場一街之隔，新天地廣場座落在高雅繁華的淮海中路旁，黃陂南路和馬當路之間三万平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯處。這個項目以中西合壁、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門里弄与充滿現代感的新建筑群融為一体，集歷史、文化、旅游、餐飲、商業、娛樂、住宅和辦公等多功能的特色小區。附近有1.2萬平方米人工湖、3.2萬平方米綠地,醫院、11万伏變電站、交通、水、气等基礎設施齊全。 一.項目概況 - 地理位置 二.市場定位-數據分析 根據上海有關房地產資料分析和市場調查所得,三種主要物業狀況如下: 1.寫字樓:租金價格基本與香港灣仔、金鍾區的寫字樓同價,供應量和空置呈中等狀況,經營利潤低,風險較高; 2.中高檔住宅:價格定位在6千至1萬元間,本地公司有較高的土地存量,競爭相對激烈,利潤較低; 3.精品豪宅:價格定位1.5萬元以上,供應量極少,市場需求旺盛,與香港豪宅價格有8倍比率。 二.市場定位 以人性、智能、環保、文化、創新為基本原則, 創建上海最高標準的豪華住宅精品。 三.目標客戶 成功人士~ 中外企業領袖 投資公司~ 購置物業收租 四.規劃設計概念 新天地安信豪庭住宅區的設計將以人性、環保、智能、文化、創新五項原則為設計主題，結合項目优越的位置和周邊的人文環境，創建一流的豪宅區。 豪庭由兩排10至23層樓宇，並列成住宅小區，絹絹流水的小溪圍繞著整個小區，小區內假山流水、小橋、中央綠地面積逾1万平方米，小區內人車分流，泳池、网球場等會所設施配套齊全，形成小橋、流水、人家的高規划標准豪宅區。 五.發展規模 佔地面積:16,300平方米 容積率:3.2 總建築面積:68,000平方米 其中:地上建築面積52,000平方米 商住面積:5,000平方米 住宅單位約:250個(180-230平方米) 地下建築面積16,000平方米 停車位:200個 總投資金額人民幣:6億元 六.投資概算及收益評估 1.技術經濟指標: 土地面積約:1.63萬平方米 容積率約:3.2 總建筑面積約:6.8萬平方米 其中: 臨街商舖約:3,000平方米 小高層住宅約:3.6萬平方米 高層住宅約:1萬平方米 會館約:2,000平方米 物業用房約:1,000平方米 地下汽車庫:16,000平方米,約:200個 六.投資概算及收益評估 項目的优惠政策: 1.土地款2.8億已包括土地出讓金; 2.項目免所得稅(33%); 3.城市大配套費減半。 六.投資概算及收益評估 2.成本支付:土地成本:2億8,000萬元,樓面地價:5,364元/平方 米專業費用:800萬元(包括: 市場顧問、建築設計、庭園景 觀設計) 建安成本約:2,500元/平方米*6.8=1億7,000萬元(包括: 机電、 外牆系統、庭園綠化、衛浴、廚房裝修及設備) 配套費約:1,000萬元 建設准備費約:1,500萬元(包括項目的中介費用) 財務費用約:8%=6,000萬元(1.5年) 營銷廣告費約:4%=2,000萬元 管理費用約:3%=2,000萬元(2年) 不可預見費約:3%=1,500萬元 項目成本合計:5億9,800萬元 單方成本(按可售面積約5.98萬平方米):10,000元/平方米 六.投資概算及收益評估 3．收益評估: 收入估計約:9億2,800萬元 臨街商舖:(3,000平方米*30,000平方米/萬元) =9,000萬元 小高層約:(3.6*18,000平方米/萬元)=6億4,800萬 高層約:(1*15,000平方米/萬元)=1億5,000萬元 車庫約(個):20万元/個*200個=4,000萬元 2.毛利率: 9億2,800-成本5億9,800=3億3,000萬元 3 年回報率:37% 若按投入3.5億元後開始賣樓即:年回報率為63% 七.發展進度計劃 1． 項目實施進度