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物业维修养护计划和实施 一、维修基金的建立与管 房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容，是大厦使用功能不断完善的基础工作。物业管理公司在管理实践中，要将如何保障房屋使用寿命及确保房屋在使用期内功能不断完善、增值保值作为重点研究项目，探索成功经验。 物业管理公司将参照建设备部、财政部1988年11月9日颁发的建住房[1988]213号修基金，建立物业维修基金科目。 在维修基金的管理中，物业管理公司实行房屋本体和共用设施维修项目负责制，由物业管理公司负责向开发商汇报项目执行情况，努力使维修基金发挥最大效用，保障房屋本体和共用设施始终完好、运转正常。 二、房屋本体及共用设施维修养护范围 房屋本体共用部位维修养护范围：房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）外墙面、楼梯间、公共通道。 共用设施设备维修养护范围：大厦广场道路及停车场、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。 三、房屋本体共用部位及共用设施维修养护运行 房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度（见下图）有计划按标准要实施，日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，属大中修、改造项目的报请开发商批准从房屋本体共用部位及设施设备维修基金中支出。按建设部、财政部及广州市有关法规精神，结合物业管理公司在物业“房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金”使用管理方案，建议“青蓝”大厦基金的使用和审批采用以下方案。 1.管理处每年年末向开发商作出本年度共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结，并提出下一年度计划。开发商审核批准后由管理处组织实施，所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。坚持专款专用，接受开发商（业主）的监督、查询。 年度维修保养计划运作程序结构图 管理处编编制下年度维护保养计划管理处按下年度维护保养计划编制项目实施方案开发商（业主）审核批准下年度维护计划内委托专业公司编制施工方案管理处负责组织施工及验收管理处签定施工合同管理处编制施工方案及预算管理处进行结算管理处年终提出交基金实施总结开发商年终稽核 管理处编编制下年度维护保养计划 管理处按下年度维护保养计划编制项目实施方案 开发商（业主）审核批准下年度维护计划内 委托专业公司 编制施工方案 管理处负责组织施工及验收 管理处签定施工合同 管理处编制施 工方案及预算 管理处进行结算 管理处年终提出交基金实施总结 开发商年终稽核 2.特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保大厦工作人员正常工作不受影响和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施后，立即报开发商（有条件的尽量在实施前通知），费用在相应的维修基金中支出。每半年向开发商汇总结算。 四、房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期 物业管理公司根据广州市房屋本体共用部位维修和设施设备维修基金有关规章制度，结合大厦房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限，制定出房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期。 屋本体共用部位维修养护周期 （2）共用设施设备维修养护周期 五、房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准 1.房屋本体共用部位维修计划、标准 （1）房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案 紧急抢修程序图 设备设施突发故障管理处立即组织抢修通知开发商（业主）委托专业公司抢修管理处抢修管理处每季度向业主汇总报告示告管理处计算工程量核定费用开发商确认管理处结算 设备设施突发故障 管理处立即组织抢修 通知开发商（业主） 委托专业公司抢修 管理处抢修 管理处每季度向业主汇总报告示告 管理处计算工程量核定费用 开发商确认 管理处结算 （2）房屋本体共用部位维修养护范围周期表：（略） （3）共用设施设备维修养护周期表：（略） （4）房屋本体共用部位日日常养护计划及实施方案：（略） （5）房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案：（略） （6）房屋本体共用部位维修养护标准及实施效果：（略） （7）房屋本体共用部位日常检查表：（略） （8）共用设施设备日常维修计划及实施方案 序号 类别 项目 日常维修计划 方案 1 广场道路 路面、人行道、道牙 每周检查一遍，随坏随修。 由工程部按项目维修规程实施 2 室外照明 高柱灯 每天检查一遍，随坏随修。 由工程部按项目维修规程实施 柱头灯 藏地灯 3 沟渠池井 雨水口 每周检查一遍，发现问题，及时维修 由工程部按项目维修规程实施 雨水井 污水井 化粪池 阀门井 4 园林绿地 绿化 绿化工作标准 1.绿化管理设施、设备齐全完好； 2.园艺完好率达95%以上； 3.绿化及时补种，覆盖率达99%以上。 5 机电设备 变配电设备 1.变配电设备保养规程； 2.给排水设备保养规程； 3.空调维护保养规程。 无故障停水停电