设施设备维修养护管理职责说明书.docVIP

设施设备维修养护管理职责说明书 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 修改日期 申请单号 修改人 审核人 批准人 1.目的 规范设施设备维修养护标准，确保设施设备完好。 2.范围 适用于共用设施设备维修养护。 3.定义 类别 设备设施名称 包含内容 关联作业指导书 共用设备 给配电设备 发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜{箱)、电表箱、公共照明、供电线路、防雷接地系统。 《高低压配电设备维护 作业指导书》 《发电机设备维护作业 指导书》 给排水设备 水箱、水池、生活水泵、供水管网、 自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备。 《给排水系统维护作业 指导书》 《二次供水水箱清洗作 业指导书》 电梯设备 机房、层站、轿厢、井道。 《电梯设备维护作业指 导书》 消防设备 烟雾、温度探测器、手动报警按钮、 消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消火栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、灭火器、气体灭火系统等 《消防系统维护作业指 导书》 安防设备 闭路监控系统、停车场管理系统、红外线周界系统、巡更系统、可视对讲系统、门禁管理系统、内线电话系统、有线电视信号传输系统。 《安防系统维护作业指 导书》 中央空调设备 冷水机组、空调泵类、冷却塔、空气处理机、新风机、风机盘管、自控箱、空调水系统等； 《中央空调设备维护作业指导书》 泳池设备 泳池水泵、砂缸、加药泵、泳池水底灯、变压器等。 《泳池设备维护作业指 导书》 共用设施 加工维修工具 台钻、手提电钻和电锤；电/气焊设备；板牙、升降机。 《维修工具管理及操作 规范》 本体设施 房屋基础、承重墙体、梁、楼板、柱等结构构件及抗震结构部位；外墙贴饰面或抹灰； 屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等； 室内地面、墙面、天棚、楼梯间、公共通道；防雷接地系统；室外屋面、散水。 《房屋本体维护作业指 导书》 公共设施 除公用设备、本体设施以外的物业相关配套设施，如:护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外照明及支持物、室外休闲设施、水景设施、娱乐设施、楼梯扶手、防火门、岗亭、单(摩托)车库(棚)等。 《共用设施维护作业指 导书》 4.职责 部门/岗位 职责 专业管理部门 设备设施的检查与评估。 审批各部门的《设施设备年度检修计划》 备案备部门公用设备设施突发事件。 协助组织专业技术人员专业知识的培训、考核。 物业服务中心负责人 设备设施保养维修工作的检查、监督工作。 审核部门《设施设备年度检修计划》、《房屋本体年度维修养护计划》 维修负责人 责任范围内设备设施保养维修工作的组织、安排和实施； 建立设备管理档累，以及设施台帐； 解决技术难题、草拟技术改造方案及《设施设备年度检修计划》、《房屋本体年度维修养护计划》 设备设施保养维修工作的检查、监督工作。 设备责任人 责任范围内公用设备设施日常保养维修。 4.方法与过程控制 4.1 共用设施设备维修养护厦则:以养为先、预防为主。 4.2 如当地行业要求或项目物业服务合同有关约室高于体系文件要求，可高于体系标准执行。 4.3 各物业服务中心应分类建立《设备/设施管理台账》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在相应的《设备/设施保养维修记录表》中记录。 4.4 收到狂风、暴雨、暴雪等恶劣天气预报时，各物业服务中心负责人须安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理，不能处理的立即问直属上级报告。 4.5 每年12月25日前，部门维修负责人应在满足共用设施设备定期维护工作要求基础上，结合项目下年度需要增加的共用设施设备大中修工作，编制《设施设备年度检修计划》报公司专业管理部门审批。 4.6 业务部门负责人每月检查各类共用设备设施维修养护管理情况；维修负责人每周检查各其用设施设备维修养护管理情况；专业管理部门每半年覆盖检查各业务部门、各类共用设施设备维修养护管理情况，并填写《设备/设施巡检记录表》。 4.7 如子公司顶目有大阳能系统、中水系统或雨水收集系统可制定相应作业指导书。 4.8 为及时、有效处理弱电系统故障，子公司应制定弱电系统常见故障排除作业指导书。 4.9 设备设施巡检维修职责要求: 1) 通过查阅日常记录及现场验证，了解设备责任人定期巡检及维护职责的落实情况，包括维护内容及频次是否达到文件要求，设备责任人对工作职责、标准的掌握情况。