沈阳沿海赛洛城二期产品基本定位和建议.ppt

二期产品定位及建议 目前浑南地区在售项目与本项目形成直接竞争的主要有7个 分别是：奥体板块：首创国际城/泛美华庭 / SR新城 / 坤泰新界 / 金地国际花园 长青板块：万科新里程 / 金地滨河国际社区 潜在项目：保利达/名流 尽管面对一定竞争，但中小户型产品在区域内仍属稀缺产品，存在一定的购买需求支撑； 我项目产品在朝向和户型设计上存在一定的购买抗性，应增加产品的附加值进行去化。 应对策略建议： 我项目产品与各竞争项目对比 沿海·赛洛城 89平米二居室 首创国际城 92平米二居室 金地国际花园 87平米二居室 竞争项目两居户型均为南北通透，户型方正，户型功能布局合理。我项目89平米两居虽然也为南北通透户型，但是北侧卧室正对空中花园间接采光，采光较暗，与竞争项目同等面积户型不占优势。 名流 90平米二居室 产品线 客、卧双南向一居避免了客厅通过卧室采光的缺陷 餐厅较小，客厅和卧室不够方正 68平米一居室 89平米二居室 二居产品采用全明设计，保证了各个房间的通风效果。 户型不够方正，南向采光不足 金地滨河国际社区 产品线 该户型南北均有赠送露台，同样为全明户型设计。 户型阶梯式，使用性较差 110平米三居室 135平米三居室 135平米三居产品南北通透紧凑得体，客厅、双卧均向阳，居住舒适度高。 两次卧户门对开，无阳台设计 金地滨河国际社区 区位：项目位于浑南新区浑南大道18号，沈阳建筑大学北门对面，东面是高科技园区、西连奥体中心、南临大学城、北倚浑河自然景观，滨河生活区域。 品牌：金地集团(沈阳)房地产置业有限公司 ，知名度较高，具有品牌优势。 产品：户型设计合理、功能齐全，实用率高，并且所有户型都保证南北通透、采光充分，部分户型还赠送露台，产品主要以80--90平左右的两居和110平、130平左右的三居为主，另外还有精装的60平左右的一居和80平左右的两居，能满足消费者多样的居住需求。 销售情况：2008年10月12日公开认筹至今仅销售60余涛房源，目前销售事态较差，淡季入市也是造成销售不良的原因之一。 客群情况：客户主要来源于沈河、和平，其次为铁西，公务员、白领、私营业主为主，其中电信、银行等行业客户占有的比重较大。 金地滨河国际社区 小结 区位：我项目地处区域市场核心位置，地理位置上存在一定的优势。 开发商：区域内聚集多家品牌实力开发商如：首创、万科、金地。 供应量：区域内竞争项目较多，产品供应量较大，而且“浑河湾”和“名流花园”预计会在08年下半年及09年初面市，未来区域市场将会竞争更为激烈。 产品：首创国际城/坤泰新界 / 金地国际花园 / 万科新里程 / 金地滨河国际社区等项目产品品质较好，产品南北通透，满足沈阳购买群体的心理。 价格：区域市场价格从2008年5-6月的5000元/平米的均价开始下滑，目前区域市场的均价在4500元/平米，区域市场各项目均出现量价齐跌。 主力客群：主要来自沈河区与和平区的客户，从行业来看主要以私营业主、公务员、教师、企业年轻白领等客群为主，我项目目标客群以中低端客群为主。 整体区域市场分析 项目一期产品 一期产品户型构成 一期成交客户分析 一期产品户型分析 住宅一期 一期已开楼座 一期未开楼座 C4 C5 C6 C3 项目一期处于项目的最北侧 项目一期由四栋高层组成。 一期楼座分布图 1 33 256 22575.70 C6 1层商业；商业1区 1 33 256 22628.70 C5 1 32 224 24972.56 C4 1-2层商业、3-4层办公；商业2区 1 32 224 25008.56 C3 备注 地下层数 地上层数 住宅总户数 总建筑面积（㎡） 分期名称 一期楼座住宅部分技术指标 21 20 17 23 40 39 剩余套数 7 8 11 5 16 17 签约套数 28 28 28 28 56 56 套数(套) 131.09 120.57 114.53 107.91 69.22 52.54 户型(平) C4各户型套数 64 64 64 64 套数(套) 3 18 22 22 签约套数 61 46 42 42 剩余套数 109.5 89.12 69.93 53.72 户型(平) C5各户型套数 64 64 64 64 套数(套) 5 38 8 12 签约套数 59 26 56 52 剩余套数 109.5 89.12 69.93 53.72 户型(平) C6各户型套数 一期在售楼座 13% 72 56 17% 89 128 两居 544 58 143 271 剩余套数 100% 11% 26% 50% 剩余户型比例 192 26 13 97 销售套数 100% 12% 21%