某地产营销策划方案.ppt

边缘客户 地域：十堰市周边城市以投资理财为目的的客户，全市各区投资客户 购房目的投资为主兼自用 购房原因利用闲置资金理财，出租或升值后出售。 生活特点: 年轻客户（25-35）吃住等生活相对简单，对交通配套较为看重中年客户（36-45）要求生 活配套完善，对中小学教育配套更为重视 老年客户（46-55）注重市内房间采光通风及室内空间的公共活 动场所，对菜市场，超市，医院配套更为注重 六 项目的市场定位 分析竞争对手的定位 市场定位：十堰首个15万平米新贵族生活特区首席新贵族主义大宅。 十堰首个“新贵族主义人文大宅”——锦绣翰林，位于北京中路， 湖北工业职业技术学院内樱花长廊旁 ，旁边是北京路中学和高级职业学院（目前正处于开山建设中），将来建成后小区就位于三个校区的中心位置，像这样的富有浓厚的人文气息的小区在整个十堰市是独一无二的。这种悠然自得的特区才是理想之家，同时将会为您打造贴近自然的天然氧吧的生活方式。 竞争对手的分析 楼盘名称 楼盘定位 定位方向 定位语 可延伸性 华府名邸 高端精品社区 环境 打造悠然生活 展示现代中式沉稳气质 一般，不建议延伸 九龙?太阳城二期 高端精品社区 环境 世界地球日享节能生活 九龙?太阳城圆您低碳家居梦想 可延伸，但未延伸 中环世贸广场二期在售高层 无明确定位 文化 成就孩子的梦想 “书香深处是我家” 延伸性较差 2、锦绣翰林的竞争对手定位分析 锦绣翰林新贵族主义人文大宅，可以称之为“理想家园” 锦绣翰林精品高端社区的筑造和大学中人文气息的汇合，称之为“舒适家园”（环境、文化、历史） 因此锦绣翰林的特殊式建筑和卓越的品质生活应该是一种更高端，更美好，更舒适的“幸福家园” 3、锦绣翰林的市场定位和内涵描述 定位的核心在于简单明了，所以锦绣翰林的定位核心在于“低碳环保”、“运动”、“大学毗邻”、 “书香嘉苑”等则是起到补充说明的作用。 竞争对手的定位大多强调“区位，环境”，或者根本没有定位，因此我们的定位在目标市场上具有“ 排它性”。锦绣翰林定位的优越性能从项目的本身体现，如果遇到对手的攻击时，企业完全可以在坚守 本定位的同时予以反击。 本定位所形成的概念依次有 “低碳环保”（核心概念）——“舒适运动”（基本概念）——“生活休闲” （补充概念）三个层次。 锦绣翰林的定位很容易找到配合该策略的广告表现策略、共生营销策略和事件营销策略，具有极好的 可延伸性，利于品牌建立。锦绣翰林的市场定位与内涵 “新贵族生活特区”，铸就了[锦绣翰林]的“理想生活” “新贵族生活特区”，体现新贵族生活特区的实质性和舒适性，实现了大多数人的现代化生活 “新贵族生活特区”，说明新贵族生活特区构筑了[锦绣翰林]“唯一性”和“特殊性”的价值体系 所以，[锦绣翰林]形象塑造的任务，将是完全诠释“新贵族生活特区”的特殊价值。 七 定价策略 1、 依据开发的顺序和时间节点将一二期作为一个价格阶段。三期为第二价格阶段。 2、 依据开发各阶段产品品质，项目遵循低开高走的原则。实现最终开发利润。 2、确定价格影响因素 1、考虑本项目所在区域是十堰大学，项目周边新楼盘多，竞争楼盘可比性较强。因此本次选择市场比较法作为项目定价的方法：首先选择市场可比案例通过价格影响因素对比调整确定物业比照价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价。 2、调查案例选取 选取原则：同一供需区域、位置接近、相似类型住宅物业，新站区具有代表性的楼盘销售时间接近、成交价格为正常实现的交易价格 1、定价原则 ： 3、住宅物业价格影响因素： 因素一：地理位置比较因素，①、环境，②、交通，③、配套； 因素二：楼盘基本素质①、规模，②、平面设计，③、设备，④、装修程度，⑤、是否送电器，⑥外观，⑦、景观，⑧、车位，⑨承建商，⑩、发展商； 因素三：物业管理，①、品牌，②、收费； 因素四：工程形象； 因素五：营销手段。 八 广告创意 1.广告目标 （1）提高锦绣翰林在十堰市的知名度、美誉度、认知度，树立企业形象。 （2）扩大十堰宏业地产旗下项目在十堰市的市场占有率 （3）加强消费者对十堰宏业地产的品牌形象 （4）通过广告向公众传播锦绣翰林的尊贵、大气、优美的豪宅信息。 （5）纠正公众认知偏差，排除销售障碍，提高入住率。 （6）本次广告的目的不仅仅在于锦绣翰林，而还要在一定程度上对整个十堰宏业地产进行宣传，以提高十堰宏业地产的 市场占有率，销量以及在长春市的影响。 2. 广告对象：本次锦绣翰林的广告对象是十堰市市所有市民 4.广告诉求由于锦绣翰林是高档、豪宅，现代建筑风格类型，锦绣翰林有地处十堰绝版之地，在优美的大学校园里。因此，锦绣翰林的广告应该强调尊贵、 高档、知识学府、身份地位、修身养性、环境优美这样的感性诉求，突出