某电力公司房地产行业投资研究报告.ppt

xx电力股份有限公司房地产行业投资研究报告 导读 房地产行业在国民经济中地位显著 98年以来我国房地产市场每年以两位数的速度快速增长，2001年市场总额已达4625亿元 从投资类型看，住宅投资在整个房地产投资中占主导地位 从地域分布看，房地产市场主要集中在北京、上海、广东等发达大城市与省份 我国经济的持续向好直接推动了房地产行业的发展 “入世” 拉动了房地产业的需求和供给 住房金融的发展改变了住房消费观念和消费行为 住房分配货币化推动房地产行业进行根本性的变革，促进了居民住房消费 税费、户籍政策改革也促进了房地产业的发展 目前我国的房地产业正处于二次发展期，仍有巨大的上升空间 导读 西安房地产市场在陕西省的地位十分重要 97年以来西安房地产市场投资与需求快速增长，2002年市场规模已达60亿元 市政府出台的各项政策极大地促进了西安房地产行业的发展 房地产开发受国民经济发展速度和地区经济发展状况两大主导力量推动，其中对地方经济的依赖度更高 西安经济的高速增长促进了房地产投资的增长 消费观念变化为西安房地产市场的增长提供了坚实的基础 区域性中心城市的地位，造就了西安庞大的房地产客户市场特别是高端客户市场 这使得西安房地产价格居高不下 随着市场逐渐成熟，开发商已从谋求暴利逐步转向理性开发 “经营城市”理念带动了新的一轮房地产开发，并得到市场的认同 由于历史与文化的原因，西安的房地产市场呈现南高北低的格局 目前城内区的土地价值最高，是西安的黄金地段 随着城市规划新战略的实施，城南区的土地价值大有取代城内区的趋势 高新区与城南区类似，土地价值一直位于西安市的前列 城东区与城西区的土地价值基本持平属于西安市中下游水平 目前城北区的土地价值最低，但随着西安市旅游的大力发展以及经济开发区的发展，其增长潜力巨大 从销售额看，西安的住宅市场仍然是房地产的主体市场，但增长趋于平稳 大部分住宅由个人购买，已成家的年轻人构成了住宅潜在消费群的主体 在商品房消费偏好中，小区配套与住宅价格是购买者最优先考虑的因素 多层住宅为市场需求的主流，房型偏好主要集中在2室1厅、2室2厅、3室1厅、3室2厅这四种类型 大多数市民对住宅的要求尚处于实用阶段 消费者置业时优先选择西南和城南楼盘 大型化、概念化、郊区化、生态化将是西安住宅的发展趋势 98年以来西安市的住宅价格一直稳步攀升，但上升的价格完全被市场消化，显示出西安房地产市场良好的吸纳性 从恩格尔系数分析，住宅需求还有巨大的空间 非住宅类的投资型物业（特别是商铺投资）近期销售高速增长 入世、西部大开发、西安经济的增长以及西安的城市地位是导致增长的主要原因 目前西安写字楼和商业楼盘主要分布在高新区、南二环和城区附近 写字楼市场呈现出 “中间冷，两头热”的局面，产品差异化将是市场未来发展趋势 商业楼市场将受到超大规模购物中心带来的冲击 西安别墅公寓市场总量较小，但2002年别墅市场增长强劲 优良的性能价格比和地段利好是别墅市场增长的主要原因 导读 目前我国从事房地产开发的企业已增至近3万家，行业利润额也不断增长，总额已超过94年的水平 激烈的竞争使国内房地产行业集中度越来越高 大部分企业处于亏损状态，但部分优秀企业仍获取丰厚的利润 跨地区竞争已成为目前行业发展的现实，大企业借助自身优势向全国扩张 房地产企业之间的竞争开始呈现专业化、产业化的特点 目前西安市场房地产企业数量众多，行业整体效益并不理想 大部分企业实力不强 激烈的竞争使强者恒强，西安房地产市场也逐渐趋于集中 根据房地产企业的运作规律和西安房地产开发项目的利润率可以推算出只有少数的企业才可以获得较好利润 目前外地有实力的房地产企业已进入西安市场，将加剧市场的竞争 通过价值链分析可以发现房地产开发企业经营层的经营策划与资源整合能力是房地产企业获得竞争优势的核心 项目决策阶段关键是提高决策的科学性和系统性，对开发过程的全面考虑和风险预防 规划设计阶段的关键是如何准确描述和表达顾客需求 施工管理阶段的目标是质量、成本、进度的实现，关键是过程控制 市场销售阶段是公司完成价值实现的“惊人一跃” 物业管理和顾客价值的实现紧密相关，是品牌的重要组成部分 就楼盘产品而言目前西安市与发达城市还有一定距离（一） 就楼盘产品而言目前西安市与发达城市还有一定距离（二） 楼盘销售方式简单，销售水平较差 物业管理整体水平也不高 地块的综合素质和价格决定了投资的价值 目前西安房地产市场处于半市场化的过渡期，政府公关能力是企业获取土地所必须具备的最重要的能力 房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的大小，并关系到开发风险的大小与开发效益的好坏 目前西安房地产开发资金的最主要来源是银行贷款，同时销售预收款和其他方式自筹也是资金主要来源 从开发模式看，房地产开发一般有四种模式 开发模