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广东省物业管理条例培训要点解读 《广东省物业管理条例》修改要点解读 《广东省物业管理条例》已经广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议通过， 自今年3月1日起施行。该条例的修订是对《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》 相关条款的具体化，有突破、有创新。该条例的修订对规范广东物业管理活动，维护业主、 物业服务企业的合法权益，营造和谐社区，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有重要 意义。下面对该条例的修改要点进行解读。 1、基层组织介入一有所为有所不为 《广东省物业管理条例》第五条：街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人 民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物 业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。 解读：基层组织介入小区事务的目的主要在于解决业主大会设立难、业主委员会权力缺乏 制约等问题，但小区管理在本质上属于业主口治范围的事项，基层组织不能对小区管理进行 过多的干预。因此按照条例的规定，基层组织介入小区事务主要是对设立业主大会和选举业 主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。业主大会成立后，则以业主自行管 理为主，基层政府只有在业主委员会不按规定组织召开业主大会会议，业主委员会委员集体 辞职、业主委员会换届选举的特殊情况下，经业主要求才给予协助，体现了基层组织适度介 入的精神。上位法的相关规定： 《物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。《物业 管理条例》第十条同一个物业管理区域1 《广东省物业管理条例》第七条第一款：物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确 定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共 用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不 同的物业管理区域。 解读：本款首先确定了物业管理区域划定的原则及须考虑的因素。物业管理区域划分以建 设用地规划许可证确定的红线图范围为原则，在这一原则的指导下，须考虑共用设施设备、 社区建设、建筑物规模等因素。Z所以这样规定是基于作为政府批准的建设用地规划许可证 在房地产之规划建设中是具有法律效力和约束力，建设用地红线图范围外的土地开发商未取 得土地使用权，不能划入物业管理区域；物业的共用设施设备通常不可以独立分割；建筑规 模容易形成物业服务的规模经营；社区建设若相对集中则便于管理。 物业的配套设施设备之产权不管是开发商所有的还是相关全体业主所有的，若是共用，那 它则是为相关全体业主服务的，在这种情况下如划定为不同的物业管理区域，则可能剥夺相 关业主享用共用配套设施设备的权利。因此，本款还规定物业的配套设施设备若是共用，只 能划定为一个物业管理区域。若物业的配套设施设备能够分割、独立使用，则可以划定为不 同的物业管理区域。 上位法的相关规定： 《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体 办法由省、自治区、直辖市制定。 3、物管区域划分有争议一征求各方意见 《广东省物业管理条例》第七条第三款：对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、 县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、 居民委员会的意见后确定。 解读：本款一方面明确了物业管理区域的划定出现争议时的处理主体——区、县人民政府 房地产行政主管部门；另一方面，区、县人民政府房地产行政主管部门在处理物业管理区域 划定有争议乂应该考虑物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意 见，体现了对基层组织或业主应有的尊重。 4、 划定的物业管理区域——应该备案，并在买卖合同中公示 2 《广东省物业管理条例》第八条：新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区 域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在 商品房买卖合同中明示。 已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主 管部门备案。 街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所 在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 解读：本条规定划定的物业管理区域应该向有关行政机构备案。行政机构对某一事项进行 备案是一种行政行为，目的是对该事项进行行政管理。在这里，接受备案的行政机构是物业 所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，而前去备案的行政相对人因不同情况可能是 建设单位、物业服务企业、街道办事处、乡镇人民政府。 为了让业主清楚物业管理区域的范围，本条还规定建设单位在新建物业出售前须将