某楼盘广告推广案.doc

共同创造强销售力的广告 高附加值的品牌 www.3 目录 项目介绍……………………………………………… 项目SWTO分析及建议……………………………… 市场动态简析及定位………………………………… 项目市场定位………………………………………… 广告语建议…………………………………………… 形象识别系统建立…………………………………… 销售推广策略………………………………………… 媒介组合策略………………………………………… 费用预算……………………………………………… 项目介绍 项目名称：怡和园 位置：虎门大道26号飞龙山庄 占地面积： 建筑面积： 规模：2栋16层高多层住宅，一至三楼为车库 基本户型：三房二厅 130㎡—180㎡ 占 % 五房二厅 230㎡—420㎡ 占 % 工程进度： 发展商：广海房地产开发公司东莞分公司 项目SWOT分析与建议 “怡和园”位于东莞市虎门镇人民中路与金龙北路交汇处，置身于繁华的核心闹市区，堪称真正意义上的“都市心脏”地带，周边生活配套设施齐全，交通非常方便。然而在目前虎门楼市买方市场的情况下，本项目面临着激烈的市场竞争，形势不容乐观，而且项目本身客观上存在着一些薄弱之处，有必要引起我们的重视，具体分析如下： S（优势点）： ·地理优势：1、交通便捷，处于虎门镇人民中路与金龙北路交汇处，各路通往东莞市的公交车 路、 路出门即可乘坐。 2、伴山情怀，怡和园地处东较场山、沙漠牙山两大山的半山腰，尽揽虎门镇景，视野开阔空气清新，环境清幽，可谓虎门镇的风林宝地。在商业氛围浓厚、热闹繁华的虎门镇可谓闹市中的桃源。 3、配套齐全，虎门以服装城闻名世界，诸大型服装城富民时装广场、龙泉商业广场、新百汇商场尽在周边，造就了本地带的人气、财气，商业气息的聚集为小孩就学、赡养老人提供了优越条件，也为购房怡和园的经商者的从业提供了便利条件。 ·小区特色：小区内有2-3米宽车道由大门纵向联合怡和园，为业主的停车提供了至方便。 ·发展商：小区内的现有楼盘出售基本告磬，为本项目建立了一定的信誉及品牌。 W（劣势点）： ·地理位置：1、半山腰及山脚高低错落的地形条件限制，影响整个小区楼盘平面布局的完美性。 2、虽然地处半山，却没有规划很好的绿色配合，使得整个小区的空气环境并没有特别之处。 3、怡和园地处飞龙山庄内，距离公共交通道尚有一定距离，从建筑楼盘宣传角度来说，地处偏僻，不能直接地让消费者知悉。 ·楼盘特色：1、楼盘的规划布局。放眼飞龙山庄，别墅区与洋房竞相交叉座落，没有统一的洋房区与别墅区。楼盘外立面或白色红顶或红色，且地价昂贵造成飞龙山庄楼间距狭窄。规划零乱无规则，给人根本没有高级别墅级社区的第一感观效果。 2、社区内的绿化面积、公共生活场所、配套设施几乎为零，为追求更高生活质量的置业者设立了一道门槛，此类消费群对原居住小区没有统一规划、缺乏管理、甚至感受到下班后没有休闲娱乐而郁闷等因素，因此他们寻求一种更好的生活方式，而此类需求怡和园却不能给予消费者。 ·售楼处人气：纵观楼市，售楼员的素质、对消费者的购楼引导，对销售起着举足轻重的作用。怡和园售楼中心没有明显的指示牌，售楼处门庭冷落，不似热销状，也因此将给看楼准业主以冷清、奚落之感，从而从第一心理感受上削弱了顾客对楼盘的认可度。 ·服务管理：虽设双道保安，却没有明显的管理之能，且整个小区并没有特色管理服务，没有给消费者以良好的管理及服务承诺。 O（机会点）： ·虎门经济发展快，住宅需求量大。虎门是“全国乡镇企业出口创汇十强镇”和“国际商业名埠”，经济的迅速发展刺激了当地住宅市场的需求量，而宠大的居住人口更是给虎门房地产造就了颇大的市场潜力。 ·土地开发有效控制，住宅供应量不大。房地产并非虎门镇的主打产业，所以政府对房地产开发进行了有效控制，而新开发的住宅供应量有限，所以，在全中国房地产业都面临竞争激烈的形势下，虎门镇的房地产却有供不应求之势。 ·发展商以品牌和信誉赢得市场。飞龙山庄以别墅为主打房产类型，半山花园高层住宅也以很好的销售业绩取信于民，发展商良好的品牌为后期楼盘的销售赢得了信誉。 T（威胁点）： ·规模不大 ·与怡和园有同样地利优势的楼盘给本项目造成最直接的销售业绩影响。如果怡和园没有突出的优势，难以从其他物业争取得客源； ·本项目都为大户型，从消费群类划分，把两口之家的顾客划在了红线圈之外。 建议点： 通过以上分析，我们认为怡和园地理条件优越，生活配套设施一应俱全，如果发展商与各方面群策群力，密切配合，相信经营销售压力不大。当然针对本项目客观存在的不利之处，我们希望引起发展商的足够重视，及时进行改