某某年天津某项目商业部分经营方案.ppt

* 百货业态分析 优势：虽然 吸引女性消费 带动其他业态 坪效高 劣势：但是 引进百货品牌店租金收益低 百货的排他性对购物中心招商有很大影响 招商成本较高 直接面临固有传统百货的竞争 项目面临的问题 原百货 F5 F4 F2 F1 B1 F3 在原规划中,百货是项目的重要主力店之一,我们对该区域反复进行战略思考,作出如下调整: 业态规划及品牌落位——主力店 主力店规划调整方案 * 分析结论：所以 不引进品牌百货店 采用集成店组合策略，划分动 线，自主招商、充分展示新型经营业态 根据大悦城 “新五大道”的主题街区设置，分设生活、时尚、魅力、炫动、欢聚等5个主题广场，增加项目生命力和活力 主题广场 F5 F4 F2 F1 B1 F3 生活广场—家居家饰 时尚广场—鞋、包、化妆品 魅力广场—女装、内衣、珠宝首饰 炫动广场—运动 业态规划及品牌落位——主力店 炫动青春.活力大道 都市悦章.时尚大道 精彩无限.国际大道 异彩纷呈.生活大道 愉悦盛宴.欢聚大道 欢聚广场 * 影城——Ⅰ.必要性 面积比例≈ 8% 预计收益比例≈2% 丰富了休闲、娱乐功能 人流中心、客流磁场 提升滞留时间，增强“消费目的地”属性 与餐饮、电玩/KTV、数码等业态形成联动 影城——Ⅱ.选择标准 影院定位与购物中心相符 较强的营销能力，配合达到“双赢”效果 拥有强大的文化产业资源整合能力 电玩中心/ KTV F5 F4 F2 F1 B1 F3 影音/数码 动漫玩具/ 创意礼品 影城 餐饮 业态规划及品牌落位——主力店 * 2004年金逸影视正式成为“华纳”在中国合作伙伴 目前金逸影视集团相继在北京、上海、等多个城市开设了十几间豪华多厅影城，发展迅速。 具备较多的会员数量及完善的会员服务理念，观影优惠活动较多。 华谊兄弟集团于2007正式进入影院市场。 华谊兄弟强大的表演、艺人、创意人才资源可成为其影院、天津大悦城的宣传平台，通过多元平台使天津大悦城成为明星云集地。 引进数码放映、赛事、聚会等先进理念，使影院的功能更加丰富。 2007年，嘉禾院线被橙天集团收购，旨在在主要城市建立高端影院。 具备丰富的影院设计、运营经营，在东南亚各国拥有多个影城。 具备现代化信息管理系统、订票系统，现正向多功能综合性影城发展。 广州金逸影视集团 影城——Ⅲ.甄选品牌 业态规划及品牌落位——主力店 * 主力店的有益补充 强化商业品质 增强抗风险能力 本项目中，次主力店： 面积比例≈ 18.9% 收益比例≈14.3% 次主力店涵盖：电玩电玩/KTV、精品超市、儿童天地、时尚集成店 电玩/KTV、精品超市、儿童天地 可有效丰富功能，提升活力 时尚集成店可凸显项目定位 次主力店规划 时尚集成店&旗舰店 儿童天地 电玩／KTV 精品超市 F5 F4 F2 F1 B1 F3 业态规划及品牌落位——次主力店 * 时尚集成&旗舰店——Ⅰ.必要性 商业发展趋势 突显定位 聚集形成亮点 高坪效租金 引领天津消费趋势 打造长期竞争力 ‘天津消费目的地’ 吸引、聚集人流，保证生存 面积比例≈ 8.5% 租金比例≈ 10.4% 实现投资回报 时尚集成&旗舰店 主题广场 F5 F4 F2 F1 B1 F3 业态规划及品牌落位——次主力店 * 集成店——Ⅱ.品牌甄选 业态规划及品牌落位——次主力店 * 聚集消费，带动人气 天津具备餐饮消费基础， 运营状况普遍良好 餐饮、娱乐业态互动明显 购物中心中餐饮： 面积比例≈ 19.4% 收益比例≈ 11.2% 餐饮——Ⅰ.优势 餐饮 业态规划及品牌落位——餐饮 * F4： 大型正餐/休闲餐饮/西餐/日韩料理/茶餐厅/快餐 F3： 茶餐厅/休闲餐饮/日韩料理/轻食小点 F2： 茶餐厅/咖啡/茶 B1： 快餐/轻食小点 F1： 咖啡/茶/休闲餐饮/日韩料理 F5： 休闲餐饮 类别 建筑面积 （㎡） 面积占比 （㎡） 快餐 6349 26% 西餐 956 4% 咖啡/茶 1735 7% 轻食小点 1300 5% 日韩料理 1523 6% 休闲餐饮 4622 19% 正餐 4106 17% 茶餐厅 2965 13% 泰餐 741 3% 总计 24298 100.0% 餐饮——Ⅱ.细分 业态规划及品牌落位——餐饮 * 业态&品牌落位——B1 B1（地铁层）特征： 便利：便利性设施多集中在该层，能够吸引往来人群消费； 休闲：设置休闲餐饮，便于人们约会、就餐放松； 快速：设置速食店、西点、零食等，满足往来人群的需求。 以超市、餐饮、休闲、服饰化妆品为主，提高人气 业态规划及品牌落位 * B01 B02 B03 B04 B05 B06 B07 B08