九江市房地产商铺调研报告.docVIP

-江西九江项目报告- PAGE PAGE 1 ――深圳市友佳房地产经纪有限公司―― 东莞长安项目报告 ――深圳市友佳房地产经纪有限公司―― 第一部分 市场调研说明 调研截止日期：2001.5.30 第一节 调研目的 开发商有意向开发九江市庐山区政府北侧一块占地18.8308万平方米的土地，政府要求在此地块上兴建商业步行街、休闲广场和商业住宅三种物业，这三个项目在目前这个市场环境下启动是否可行？如果目前可行，风险和利润有多大？如果目前不可行，那么何时可启动？ 本次调研就是针对这三个项目的目前市场环境展开的调查，我们通过了解九江市房地产市场的宏观及微观现状，商铺市场现时和潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，从中分析九江市整体未来市场和片区房地产及商业的发展趋势，对目标项目进行可行性分析，风险分析等，为项目的投资决策提供准确、有效的依据。 第二节 调研区域界定 本项目的盈利主要来源于商品房和商业街的销售，所以调研范围主要界定在对本项目住宅和商铺销售有借鉴和参考意义的区域。 本次调研区域包含九江市浔阳区和庐山区两个区域。住宅调研在楼盘较为集中的九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区以及离本项目较近的前进路片区（前进路是离本项目较近的一条较繁华的商业街，为调研和统计方便将项目区域暂定为 “前进路片区”）。本次住宅调研中主要调查的是上述区域中具有一定规模的住宅小区。 商铺调研区域主要集中在市中心的两条繁华路段——浔阳路和大中路（步行街）及其周边辐射区域；九龙街是政府规划的新商业街，目前正在建设和销售中，其发展对项目片区的商业状况和商铺销售有一定的影响，所以也将其列为本次调研的主要区域；除此以外，就是离项目较近的前进路商业街。 第二部分 九江房地产市场调研报告 第一节 九江市房地产市场分析 九江地处江西省北部、长江和鄱阳湖交汇处， 1992年被国务院批准为长江沿岸开放城市，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。长江和京九铁路两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。 一、九江市综合宏观经济分析 江西省明确提出把九江建设成综合型开放式的赣北经济中心，内外贸易的重要口岸，立体的交通通讯枢纽和兴旺的旅游城市。 九江市国民经济发展增长的初步资料显示，去年国民生产总值为213.07亿元，比去年增长10％。其中，第一产业增加值40.45亿元，增长2.5％；第二产业增加值97.96亿元，增长12.3％；第三产业增加值74.66亿元，增长10.2％；市场物价平稳回升，全年居民消费价格总水平比上年上涨了4.1％。 劳动就业246.81万人，比上年增加4.38万人。其中，城镇从业人员60.34万人，比上年增加2.02万人，城镇私营个体从业人员11.89万人，比去年增加1.51万人。 全市财经收入20.52亿元，比上年增长9.9％，其中地产财政一般预算收入10.50亿元，增长7.1％，全市财经支出20.75亿元，比去年减少9.3％。 工业生产增长较快，国有及非国有收入500万元以上的企业完成增加值37.82亿元，比去年增长16.3％，增幅为全省第二，其中，国有及国有控股企业增加值35.35亿元，增长16％，集体企业1.02亿元，增长13％，股份制企业3.11亿元，增长6.8％，外商企业0.63％，增长13.5％。 从以上数据表明，九江市经济发展虽然增长较快，但同经济发达地区相比，明显落后，尤其是外资的进入，也明显不足。 九江市虽占有一定的交通优势，但从地理位置上分析，九江上有武汉、下有南昌，两个省会城市虽然对九江的经济有一定的拉动作用，但在一定程度上也分流了九江的人才和资金，使得九江几乎成为一个中转站，难以囤积资金和财富。 九江市大中型国有企业较多，在过去几十年里国家和政府对国有企业加以保护，所以全市整体市场经济发展较好，但随着国有企业的改革和市场的开放，这些国有企业目前大多处于举步维艰或亏损破产状态，国企职工面临着严峻的下岗压力。据调查，九江市在岗职工平均年收入仅为7500元左右，明显低于全国平均水平。 由于整体消费市场能力不足，决定了九江市难以筑巢引凤，九江市经济开发区规划于1992年，经过近十年的发展，目前除了部分政府配套工程外，开发区开工项目非常有限，整个开发区经济也一直萎靡不振，大多沿街门面终年紧闭。同时九江市的外来人员多数是周边乡镇的低收入阶层，这部分人难以刺激九江市的消费市场。 二、九江市房地产市场概况 九江市是江西省继省会――南昌市之后的第二大城市，又属于国家有名的旅游城市。但从房地产现时整体市场发展