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厦门市融泰投资担保有限公司反担保价值评估指引 PAGE PAGE 5 反担保价值评估指引 第一章 总则 一、为了规范担保公司担保项目的反担保价值认定，提高评估效率，保证反担保价值的评估质量，有效控制担保风险，结合公司的实际情况，制定本指引。 二、本指引所称评估，是指担保公司评估人员依据相关法律、法规和评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 三、评估工作遵循真实、科学、谨慎、独立的原则。 1．真实性——评估工作中所运用的数据资料必须真实； 2．科学性——各公司评估师或专员应根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，采用适当的评估方法，制订科学的评估方案，并结合当地评估时点的具体情况进行评估，确保评估结果准确、合理； 3．谨慎性——谨慎性原则又称稳健性原则，凡是可能的费用或是损失应给予充分估计，而对可能的收入或得利尽量少记或不记，让评估报告的使用者、决策者提高警惕，以应付纷繁复杂的外部经济环境的变化，把风险、损失缩小或控制在极小的范围内。 4．独立性——评估活动不应受他人的影响。 四、担保集团内各运营公司评估人员进行反担保价值评估时，应当遵守本指引。 第二章 操作准则 一、评估人员执行资产评估工作时，应当根据业务具体情况履行适当的评估程序。 二、评估程序通常包括： 1．接受担保业务部门委托； 2．明确评估工作基本事项：评估目的、评估对象基本状况、价值类型、评估基准日、评估限制条件和重要假设、有效期、其他需要明确的重要事项； 3.编制评估计划； 4.现场调查、数码摄影； 5.收集评估资料； 6.评定估算； 7.编制和提交评估报告； 8.工作底稿及电子版评估报告的归档。 评估人员不得随意删减评估程序。 三、评估人员在执行评估工作时，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析各种评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法，形成合理评估结论。 四、评估人员执行评估工作时，应当科学合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结论的影响。 五、评估人员执行评估工作时，应当形成能够支持评估结论的工作底稿。 六、评估人员应自觉遵守职业道德，坚持科学、谨慎、独立的评估原则，遵循操作规范，加强专业知识的学习，掌握相关的知识和信息技术，不断研究评估理论，提高评估质量，牢固树立质量意识和风险意识，减少评估风险。 第三章 报告准则 一、评估人员应当在执行必要的评估程序后，编制并出具评估报告。 二、评估人员应当在评估报告中提供必要信息，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。 三、评估人员执行评估工作时，应当对评估结论的合理性承担责任。 第四章 评估方法 一、房地产评估 1.概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 2.估价原则 ①房地产评估的评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法，评估人员应熟知、理解各种评估方法并能够正确地综合运用。 ②对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 ③有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。 ④收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 ⑤具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 ⑥在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 3.实际应用 房地产的产权关系决定着房地产价值。在反担保价值认定中，我们把可以进行抵押登记的房地产称为完备产权的房地产；反之，则称为不完备产权的房地产。实际评估工作中以上两类房地产的评估方法及考察要点如下： ①完备产权的房地产 评估对象 评估方法 考察要点 住宅 市场比较法 社区位置、建筑标准、楼层、户型、朝向、周围的学校和医院等生活配套设施 别墅 市场比较法 周围环境质量、住户质素及知名度、建筑标准 写字楼 市场比较法、收益法 地理位置、繁华程度、楼层、商务配套设施 商铺 市场比较法、收益法 地理位置、繁华程度、临街情况、商圈行业特征 厂房仓库 市场比较法、收益法、成本法 距离交通主干道的情况、建筑标准、承重情况、工业仓储配套情况 土地 假设开发法、市场比较法、基准地价修正法 土地用途、面积、容积率、覆盖率、周围规划、市场前景 ②不完备产权的房地产 评估对象 特征 评估思路 要点 按揭物业 购房人以所购买的商品房作抵押，向银行申请贷款，再分期向银行归还本金和利息。 用假设其产权完备时的市场价值，减去银行的实际欠款。 根据按揭期数、未还期数、月还款金额，计算在评估时点的欠款现值；或根据