某地产项目市场调查报告.doc

HYPERLINK / 第一部分 綦江项目市场调查报告 一、綦江房地产市场概况 （一）綦江概况 （二）綦江房地产概况 （三）与其他城区的对比分析 二、綦江房地产市场现状及发展态势分析 （一）调查对象、目的和方法 （二）典型楼盘调查列表 （三）綦江房地产市场特征分析 （四）綦江二手房市场简述 （五）綦江商业市场分析 （六）结论 三、綦江消费者需求特征分析 （一）消费调查背景分析 （二）购房需求调查 四、结论 一、綦江房地产市场概况 （一）綦江概况 1、地理位置 綦江位于四川盆地与云贵高原结合部，北靠巴南，南接贵州，西邻江津，东连万盛，地处渝黔、黔汀要冲，是重庆的南大门，地理位置极其重要。 2、交通状况 綦江境内铁路、公路、水路兼备。川黔铁路、210国道纵贯南北，与三（江）南（川）铁路、川湘公路纵横交错，形成了四通八达的交通运输网络。綦江位于重庆市西南部，距重庆约80公里。高速路车速40分钟左右。正在动工兴建的川黔高等级公路，即将动工兴建的川湘高等级公路，将进一步改善綦江的交通状况，增强綦江的区域优势。 3、产业特征 綦江资源丰富，其中煤储量达15亿吨，铁矿储量2亿吨以上，每年的国家提供优质煤4000万吨，是重庆总体规划煤铁中心，天然气是国家重庆开发地之一。綦江的工业基础雄厚，工业门类齐全。松藻矿务局、綦江齿轮厂、重庆冶炼集团公司、重庆钢绳厂、重庆铝业有限公司、重庆造纸厂、綦江供电局等23家大中型国有企业，形成机械、化工、能源、仪器等重点骨干产业体系。 4、行政区划及收入状况 全县辖23镇10乡，面积2178平方公里，人口94.5万。其中农业人口76万，非农业人口18.5万。2004年全县社会消费品零售总额20.68亿元，同比增长14.8%；城镇职工人均工资11378元，同比增长21.7%。 5、结论 （1）綦江陆运交通网络发达，并且毗邻重庆，较其它区县市场相比，交通体系发达，地域优势突出，为本区域的经济发展提供了良好的先天条件。 （2）矿产资源丰富，工业基础雄厚，对綦江GDP起到了强有力的拉动作用，从而带动了綦江相关产业的快速发展，增加了劳动就业机会和居民收入。 （3）个人收入的持续增长促进了消费市场活跃，给綦江的房地产带来了旺盛的消费力支持。 （二）綦江房地产概况 1、商品住宅统计数据表（2004年） 竣工面积（m2） 销售面积（m2） 空置面积（m2） 空置百分比 258408 235782 27448 10% 2、结论： （1）通过统计数据表示，2004年綦江住宅空置面积与竣工面积的对比率为10%，扣除部分规划设计落伍、性价比重要失衡的项目，这一比例还将更低，总体看来呈良性发展趋势。 （2）从成交数据统计看，住宅年销售面积能够达到23万平方米，如果按照建筑面积120平方米每套房屋计算，接近2000套，当前市场购买力比较旺盛。 （3）从目前綦江土地出让市场看，除园区外没有大规模的新区开发，即将入市的大型项目不多，而旧城改造进度一般不可能太快，因此供求状况在未来3年左右可以保持一种良性的相对平衡，对项目而言是一个利好。 二、綦江房地产市场现状及发展态势分析 （一）调查对象、目的和方法 1、调查对象及目的 我们选择了价格在1000元/平方米以上，有一定规模的商品住宅项目作调查对象，目的在于了解一线项目的产品品质和价格水平，并通过对比其销售业绩分析买方市场的消费热点，为项目的定位尤其是产品定位提供依据。 2、调查方法 主要通过到销售现场咨询了解的办法获得相关信息，在本次调查过程中，项目组人员对目标采用轮流叉调查的方式，收集到的市场信息比较客观准确。 （二）典型楼盘调查 项目名称 枫丹·韵绿堡 德信花园 左岸领秀 阳光雅苑 南州明珠 千山·阳光水岸 地址 九龙开发园区 九龙开发园区 九龙开发园区 二级汽车站旁 綦江中学旁 滨河大道菜坝 占地面积 135亩 50亩 30亩左右 5亩左右 30亩左右 30亩左右(一期) 建筑体量 25万m2 8.8万m2 6万多m2 3万m2 6万m2 5万m2(一期) 建筑形态 多层/小高层 高层 多层/小高层 多层/高层 多层/高层 多层 小高层 多层/小高层 户型结构 平/错 跃/变维 平/错/跃层 平/错/跃层 平层 错 跃层 平错层 规划布局 曲线围合 点式 围合/行列 围合 联体楼 围合式 围合式 主力户型 1S1T/2S2T 3S2T 2S2T/3S2T/4S3T 1S1T/2S2T 3S2T 2S2T/3S2T/4S3T 2S2T/3S2T 4S2T 3S2T 2S2T 面积（m2） 60/80-85 97-129 60-90 110-230 140-190 51—180 74-83/85-123 110-146 77m299-105m2110-150 95-135 278-85