房地产不良资产收购时的法律调查.docVIP

房地产不良资产收购法律调查 一、房地产不良资产形成的原因及其外在表现 我国对何谓“良性”资产、何谓“不良”资产并没有明确的定义。目前市场上较多采用的是以风险、营利能力和变现能力为基础的方法对资产进行分类，将权属明确、权利未受严重限制和侵害、具有营利能力和较强变现能力的资产作为优质资产，反之则为“不良资产”。笔者认为可参照上述做法对“不良资产”作出定义，即房地产项目存在如下一种或多种特征即可列入房地产不良资产的范畴：权属不明，房地产权利严重不完整（包括权利受限制或侵害），不具有直接进入市场运营的能力或变现能力较差。 房地产不良资产的形成有错综复杂的原因：一是房地产行业属于资金密集型的行业，局部地区对房地产的盲目跟风，使市场局部过热，一旦遇到宏观调控或者国际市场的变化，新的资金收紧，后续资金断裂，造成项目难以为继，形成房地产不良资产。二是由于我国的房地产行业发展时间较短，房地产法律、法规及相关政策还处于不断成熟及完善的阶段，有时前后政策的连续性存在欠缺。对于一个房地产项目来说，如将土地动迁的时间计算在内，往往需要五年以上的时间，在此过程中，原先的规划、设计、定位往往与现行规章存在矛盾，在此情况下也会造成项目无法继续开展，形成房地产不良资产。三是由于各种原因导致房地产项目涉及法律纠纷，造成房地产项目所属企业、土地或房屋被设定司法限制，造成项目无法继续实施运作，形成房地产不良资产。经初步归