房地产开发项目工程结算争议问题及其解决方案.docxVIP

而这条规定并未说明是针对一栋楼还是一房地产开发项目工程结算争议问题及其解决方案李朝荣 北京万年花城房地产开发有限责任公司成本管理部 100071个地块计算，两种算法相差 而这条规定并未说明是针对一栋楼还是一 房地产开发项目工程结算 争议问题及其解决方案 李朝荣 北京万年花城房地产开发有限责任公司成本管理部 100071 个地块计算，两种算法相差 61 万元，我 方按单栋楼计算，对方按整个地块计算， 最后经过谈判进行了折中处理，对我方来 说是很好的结果，因为毕竟合同条款没有 明确是单栋楼而合同范围是整个地块，严 格来讲应该按整个地块来计算。所以，建 议在招标中或合同签定过程中，可以同施 工单位谈判商定变更洽商的风险包干费或 最终结算造价的让利比例，操作简单避免 争 议 。 2 涉及设计方面的争议 2.1 应该属于技术洽商或规范图集的做 法，文字上未明确性质时被施工单位作为 经济洽商上报 有些洽商属于施工单位为保证工期或 者因为简化施工工艺等原因采取的技术措 施，这些洽商多数是工程常用做法或者规 范、图集做法，施工单位也作为经济洽商让 甲方、监理签认，由于洽商上未注明属于技 术洽商，施工单位以此为依据上报费用调 整。例如，以下这样一份洽商很常见：“关 于陶粒混凝土隔墙砌筑拉接筋、构造柱、圈 梁等钢筋植筋做法”，整个项目涉及金额 600 万元，正常施工工序为结构施工时预留 钢筋接头，施工单位不按正常施工工序操 作，但因为有签字齐全的洽商依据，在结算 谈判时双方争议很激烈，还有图纸会审中 关于技术措施的条目“关于底板模板选用 和材料是否可以用 240 宽灰砂砖砌？”设计 回复：“可以，图纸中出基础外 120mm 垫层 改为350mm 满足砖模施工。”这种施工做法 属于施工措施，应为技术洽商，但施工单位 会以甲方签字认可了此种做法为由来申请 费用增加，所以对于此类的设计变更洽商， 在回复时注意技巧性，可以回复“按图施 程造价的 1.5% 计取”，但是并未规定包干 费及技措费的所包含的工程内容，造成结 算中施工方主张泵送费、冬季施工费、外 挂脚手架、二次结构钢筋植筋及实验费用 另外计取。最终此工程项目实际支出技术 措施费 32 元 / 平方米，而如果按合同规定 只应支付工程造价的 1.5%，即 20 元 / 平方 米 。 我们现在推行的清单合同体系，对这 类漏洞进行了很好的弥补，对技术措施 费、临时措施费、总包服务费等包干费用 的内容做了很细致的描述。所以我们要提 高合同签订水平，结合工程实际考虑周 全，尽量不留漏洞，为顺利结算奠定基 础 。 1.2 关于经济洽商和技术洽商的模糊界 定引发的纠纷 工程造价管理人员一定对合同中以下 这样一条或类似这样规定很熟悉：“设计 变更及洽商单项子目直接费金额在 2000 元 （不同期相同子目累加计算）以内不做经 济调整；超过 2000 元（含）在一周内按 实调整造价” 这条规定在实施过程主要遇 到以下障碍， 第一，在施工过程中，施 工单位以“不够 2000 元，干了也是赔本 白干”为由不愿意实施甲方关于工程变更 的指令以致对工程进 度造成延误，给工程 管理增加难度。 第 二，在洽商签证过程 中，施工单位会把不 够 2000 元的洽商想方 设法签够 2000 元，等 到在结算中被成本部 发现漏洞提出反对意 见时，造成纠纷，而 最终协调结果是不确 定的；第三，这条规 定的文字容易引起歧 义，所以在结算中根 本就不认可这条规 定。 例如在我们的某 一个能达到理想的成本控制目标的房 地产开发项目， 在方案、 设计、 合同、 施工现场管理等方面都具有先进性，但能 否达到设计合理、合同严谨、施工管理到 位的目标，结算阶段是检验的关键时刻， 所以当以上工作出现漏洞的时候，往往造 成结算工作耗时长、难度大、争议多甚至 影响到业主入住等房地产开发其他环节的 业务开展，这样，我们总结以往结算工作 经验和教训，预防和减少结算争议，不仅 对我们提高结算工作效率和质量有很大的 助益，而且对于我们提高项目管理水平有 很重要的意义，现在由于房地产热造成很 多工程匆匆上马，例如三边工程、开口合 同、现场管理中途换将、过分缩短工期、成 本管理制度不完善等现象频频出现，这种 种问题最终给结算工作造成了重重困难， 本文主要通过总结归纳房地产开发项目工 程结算工作中常见土建结算争议问题及解 决方案，提出了我们成本管理过程中应该 注意的问题及结算争议问题处理方法。 1 关于合同中存在的问题 1.1 提高合同条款的严谨性，避免由 于合同条款规定不明确所引起的争议 由于合同条款签订的不严谨，极容易 造成工程费用项目无法确认的争议，一到 结算阶段就会暴露出来，特别是在包干工 程项目中，对包干范围及调整条件、调整 方式没