201001-天津-精装修别墅可行性分析沉淀.pptVIP

天津_精装修别墅可行性分析 操作维度 No.2施工组织是一个浩大的系统工程，需要精于对于每个细节的把控。 精装修的房子会有很多的问题，如：空调、新风、地暖是非常容易出问题的。比如：我们的地暖经历了3次打压试水，但是到了后期还会有问题。这些问题不仅仅不仅仅因为地暖自身，更多的是，在后期施工的时候，比如工人在装修地板打眼的过程中，不小心就会将地暖损坏了，这时再进行维修非常繁琐。因此各个施工的环节和流程一定要特别的仔细。 还有，我们整个施工现场有3000个工人同时作业，维护也是比较难的。 业内语录： 1、人力资源。在进行装修过程中需要设置项目经理部、工程总指挥、项目经理、地盘管理、技术监理、设计、监理 、资金管理 、日常事务管理、材料供应 、财务人员。 2、协调施工进度计划及管理、施工流水段的划分、计划工期的管理、生产设施的安排、劳动力安排、施工进度计划 、施工准备施工用水用电、主要分部项工程施工方法 。 施工组织中需要协调各方资源。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2010.01 Part 1 区域维度 区域维度 天津津南别墅区 NO.1未来别墅的重心将南移，未来天津别墅的主要聚集区——津南区。 NO.2 与传统发达的河西区连接，形成自然的别墅聚集区。 津南别墅区VS北京别墅区 When 时间 Which 板块 天津津南——天津别墅主场。 天津津南区与北京四大别墅区中，更为相似的是哪一区域？ 天津2009年别墅发展阶段与北京别墅发展的哪一阶段相对应？ 天津津南别墅区与北京别墅区的存在对应性 526.89 35.67% 39.5% 127.3 54.42% 45.39% 158974 3150.99 浦东新区 54031 63029 72536 人均GDP 2000.34 4589 4537.14 社会消费品零售总额（亿元） 32%　 45%　 34%　 城市基础建设投资占比 18% 27% 27% 外来人口占比 207.13 465.1 517.42 外来人口（万人） 38% 73% 54% 三产业比重 60% 26% 46% 二产业比重 6354.38 10488 13698.15 GDP（亿元） 天津 北京 上海 　 上海、浦东、北京、天津经济指标对比：（ 2008年） 区域维度 14 11 10 6 2 2 1 天津入榜人数 87 73 76 46 34 18 7 北京入榜人数 90 84 73 50 27 16 7 上海入榜人数 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2001 资产10亿以上 富豪群体数量 富豪群体财富量级 39 41 45 33 36 25 12 天津平均财富（亿元） 50 47 54 27 30 30 20 北京平均财富（亿元） 47 39 60 32 28 31 39 上海平均财富（亿元） 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2001 资产10亿以上 时间维度——北京VS天津：从GDP及富豪总量来看,天津落后于北京上海5年，天津豪宅市场落后北京5年。 区域维度 贵地贵人贵宅 人文价值与景观价值的结合 西部权贵阶层的首选 西山 包括亦庄与黄村两个典型区域 依靠自身交通条件和较低密度的居住环境 经济型低密度产品分布区 城南 位于城市发展的主流方向。 依托亚运村的中东部辐射区 传统产业的城市新贵聚集区成熟的生活配套 以机场高速为依托的香江和天竺两个别墅区域。 传统高档涉外别墅区 辐射东部地区 高起的价格平台 昌平奥北 中央别墅板块 中央别墅区 昌平奥北 西山 /西部 城南 端倪 启动 全面发展 东北四环及天竺区域。 奥北及天竺板块兴起。 四大板块形成，西山板块属于兴起较晚，但起步较高的区域。 板块维度——北京VS天津：昌平奥北板块不具备豪宅的原生底蕴，但位于北部城市发展主流方向，以产品力和自然资源驱动客户。 北京奥北 城市进化中，逐步形成的天津别墅聚集区。 2009 观规律：津南的未来走向可与北京奥北对比 Q1:在04-05年，业北区域别墅市场出现了什么特点？ Q2:奥北的发展能够提供津南的借鉴意义是什么？ 北京城市发展中，无绝对贵族血统的别墅区，以产品和资源驱动吸引城市阳光新贵。 天津津南 VS 天津城市发展的主流方向——南。承接河西区。 北京城市发展的主流方向——北。承接奥运村。 板块特点： 城市方向： 时间维度： 2004-2005 天津津南VS北京奥北: 区域维度 Q1:在04-05年，奥北区域别墅市场出现了什么特点？ 中端别墅客户 中高端别墅客户 高端别墅客户 客户特征：40-45岁以上，财富阶层，具有较强的支付力； 客户来源：私营企业主、能源客户、