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住宅公寓、商服公寓、商业公寓、办公公寓,各有区别
近期用于出租性质的公寓成为广州楼市热推的产品,也备受投资客欢迎。记者发现,广州楼市中繁多的公寓,各自的用地性质其实并不相同,用地性质包括住宅用地、商服用地、办公用地、商业用地等;而不同的用地性质会产生不同的购买费用,使用用途也有很大的差别。因此,投资者在购买公寓时,须留意公寓楼的用地性质,以获得更好的投资回报。
住宅性质用地公寓(简称住宅公寓) 1
广州有不少公寓的土地使用性质属于住宅用地、商住用地,这类公寓属于住宅性质。在2005年、2006年,广州兴起公寓热潮时,不少大型楼盘的新组团都以公寓形式进行包装,配上酒店式物业管理服务,增加一些商务配套,就成了公寓。住宅公寓的优点在于物业的使用年限为70年,比其他类型的公寓都要长,而且可以补地价续期,出租住宅发生的税费少,缺点是不能领工商牌照。
成本??购房费用少
住宅公寓属于住宅,所以购房费用比商业用地、商服用地等商业性物业少。
首先是购房契税,住宅的契税是总房价的1.5%,商业、办公等物业的契税是总房价的3%,前者较后者低了一半。以一套50万元的公寓来计算,住宅公寓的契税就省了7500元。
其次是贷款利息少。如果购房者是首次置业的,可以在银行申请到最高8成30年期的购房贷款,而且可以申请比商业利率下浮15%的优惠利率。另外,购买住宅公寓市民也可以申请公积金按揭,购房利率更低。
使用年限??最长70年
根据国家规定,住宅使用年限为70年,比其他类型物业的使用年限足足长了20-30年。而根据《物权法》中有关土地使用权自动续期的条款,明确指出“住宅用地”可以“自动续期”。也就是说,你的住宅公寓使用了70年后只要不卖就不需要补交新的地价。其他类型物业都没有这一优惠。
经营类型??不能办工商牌照
广州政策规定住宅禁商,因此住宅物业不能办工商牌照。住宅公寓只能租给人住,不能租给公司办公。而写字楼的租金比住家高,所以投资者在购买公寓时要了解清楚情况。
商服用地性质公寓(简称商服公寓) 2
目前,不少在售的公寓用地性质都是商服用地,商服用地与商业用地最大的不同是除了有商业用途外,更有服务用途,具体来说是拿酒店牌照更容易。在目前楼市中,时代you公寓、三木公寓等都属于该类型物业。
成本?
购房费用多
商服公寓涉及的购房费用较大。
首先,与住宅公寓相比,商服公寓属于商用物业,购房契税为总房价的3%,比住宅公寓高了一倍。
其次,商用物业按揭的成数少,贷款利率较高。商用物业贷款成数最高仅5成,贷款年限只有10年,相对来说,购买同等价值的公寓,商服公寓投入成本要比住宅公寓高,投资门槛也高。
打个比方,一套总价50万元的公寓,如果是住宅公寓,一般可以申请7成30年按揭,首期款仅15万元,月供款2248元;而商服公寓只能申请5成10年按揭,首期款25万元,月供款3010元。以此计算,购买商服公寓首次投入成本高很多。
第三,商服公寓业主还要面对高额的土地使用税。根据上月广州市地税局发布的《关于征收2007年和2008年度城镇土地使用税的通告》,商用物业都需要征收土地使用税。其征收标准年税额为3-27元/平方米,分为六个等级,最高27元/平方米,次之为18元/平方米,第三级为10元/平方米。广州市中心土地大多在此范围内。
其计算方式是:房屋应税土地面积=房屋的土地共用面积×(房屋的建筑面积/楼房总建筑面积)。打个比方,上九路某商用物业公寓楼盘占地面积(共用面积)1万平方米,总建筑面积3万平方米,而某业主的一套公寓50平方米,那么每年要征的土地使用税为10000×(50/30000)×27=450元。
而住宅公寓不需要交这部分费用。
使用年限
商业40年,办公50年
商服公寓楼盘可以出现两种功能的物业,一是办公性质,一是商业性质。前者土地使用年限为50年,后者使用年限为40年,比住宅公寓使用年限短很多。
值得关注的是,《物权法》中仅规定住宅用地性质的住房在使用年限达到后可以自动续期,但商用性质物业则不行。所以,商服公寓使用年限到期后,投资者可能要面对高额的补地价费用。
还有,土地的使用年限是从开发商拿地签署《国有土地有偿使用合同》时就开始计算年限的,有的商服用地延期几年才开发,到交楼时使用年限往往少了好几年,加上这种公寓短短的四五十年使用期,与住宅公寓相比更吃亏。
经营类型
可办理酒店牌照
据了解,商服用地其性质包括服务业,不仅能申请一般的办公、商铺的工商牌照,还较容易申请到酒店牌照。广州不少酒店式公寓往往在销售时就会承诺为购房业主包租经营。如果没有商服用地性质的公寓,难以真正实现酒店经营。
商业、办公用地性质公寓
(简称商业公寓、办公公寓) 3
纯商业用地性质和纯办公用地性质的公
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