辽宁营口房地产市场调研.pptx

营口房地产市场概述;PART 1 宏观市场研究;位于辽宁沿海经济带，是渤海湾近海城市之一 ，是以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市； 因为镁金属储量位居全国第一，被称为“华夏镁都”； 是中国最大的水产基地和水果生产基地。是中国也是亚洲唯一一个同时拥有高铁、河港、海港、高速公路的城市； 是东北民营企业最发达的城市。总面积5365平方公里，人口243万人，占辽宁省人口的5.4%，市区常住人口不到40万，城市化水平为46.89%； 一小时经济圈内拥有九个地级市以上城市，距沈阳、大连分别为145和175公里。 ;营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），其中鲅鱼圈区又被称为营口经济技术开发区。2010年营口市辖区人口规模已达到243万人。市区常住人口不到40万。;营口拥有丰富的矿产资源，农业产品及发达的水产养殖。;营口拥有历史悠久的人文景观和独具特点的自然景观，山、海、泉、林、河交互交映，打造独特的滨海城市。;高端休闲娱乐场所主要以高尔夫体育公园、滑雪场、海滨温泉城、五星级酒店等为主。;;交通方式;营口内部交通发达，其中渤海大街贯穿东西，是城市重要的主干道，盼盼路为南北主干道，市区规划共29条公交线路。;PART 1 宏观市场研究;营口市城市总体规划（2010—2030）提出20年的总体规划：由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成“大三角”的城市形态。;营口市区（老城区）：城区东移南进的发展战略，将重点推进沿海产业基地和营东新城两大板块的发展，西市区将推进平房区改造进程。;地理位置优越，交通便利。新城是营口带状组团城市结构中北部城区的城市中心之一，沈大高速、哈达高铁贯穿全境、渤海支线机场和区域货运枢纽机场即将建成。 配套资源齐全，高端商住开发建设基础坚实。新城内计划建设两所小学、一所九年一贯制学校、一所重点高中、营口市第二人民医院、文化艺术中心、市民服务中心、商业城、五星级酒店、水系、湖泊、湿地公园也将陆续建成。 服务业支撑新城“安居乐业”。以“两区、两带、两中心”为基本框架，形成商贸集聚区、物流集聚区、旅游度假集聚区、休闲娱乐集聚区、科技金融集聚区五大集聚区。;辽宁（营口）沿海产业基地受国家沿海开放和东北老工业基地振兴的所有优惠政策以及辽宁省政府规定的有关优惠政策。功能定位为：以高新技术产业、先进制造业、现代服务业为主的滨海生态文化科技新城。 沿海产业基地是营口市沿海经济区的重要组成部分，是按照产业集群发展理念，构筑的集产品项目一体化、公用辅助一体化、物流运输一体化、环境保护一体化、管理服务一体化的临港生态产业区和营口未来现代化的滨海宜居新城。;重点实施“一园、两轴、四带、五街区” ，深化城市单元设计。 “一园”：打造“现代工业产业园”。 “两轴”：一是打造“渤海大街城市功能发展轴”；二是打造百米宽控制线的“得胜景观大道城区功能发展轴”。 “四带”：一是打造“辽河两岸滨河景观带”；二是打造“辽河口滨海景观带”；三是打造“民兴河西域岸线景观带”；四是打造“城中水系景观带”。 “五街区”：一是加快打造“平安路现代商业休闲街区”；二是打造“渡口老街历史文化商贸街区”；三是打造“西大庙文化广场休闲区”；四是打造依河傍海的“现代商贸休闲和高档居住区”；五是规划建设“桥头两园”，即与西炮台相连接的永远角湿地生态公园、与大桥相辉映的大型主题游乐公园，打造“大型主题公园与湿地生态旅游区”。;PART 1 宏观市场研究;营口市GDP年均增长率16%以上,2008年增幅达到26.4%，2010年增长率依然保持在21.9%。 2010年营口人均GDP42638.3元，按照人民币对美元2010年平均汇率6.7695计算，突破6000美元，达到6298.6美元。 营口经济发展水平在辽西五城市中居于领先地位，2010年GDP1002.4亿元。;宏观经济增长;恩格尔系数;;;营口产业格局中二产独大，三产次之，农业最少，其中工业的增加值占GDP比例始终占到50%以上，占据绝对优势，充分说明了营口是一座拥有大型工业产业的传统工业城市。 目前阶段，第三产业要取代第二产业在产业结构中的优势地位，还有比较大的难度。工业明显的结构优势地位是导致营口第三产业所占比重上升不快的主要原因。 第三产业近年来得到了一定的发展，2010年服务行业增加值实现370.4亿元，增长了19%，与之相应的是私营业主比例有所增加，未来这部分人群将有望成为本地中高端住宅的主要购买群体。;营口制定优惠政策，大力推进保障性住房建设;PART 1 宏观市场研究;房地产开发投资及增速分析;房地产投资逐年增加，与之对应的是商品房施工量增幅迅猛，而竣工量不足导致整体开发周期不断延长，给未来市场供应带来较大压力;营口房地产市场近年商品房销售平稳增长，但自2009年