钦州市房地产市场发展的全新认识.pptxVIP

一座城市的未来;新观念带来的新动力;销售欲望=贩卖未来;城市发展及房地产市场;城市区位;城市发展方向：主城区东拓南进，近期“十二五”规划重点建设滨海新城 ;主城区;白石湖片区为白石湖主城中心，重点突出金融商务中心、商业中心、文化娱乐中心和中高档居住功能。 ;钦州到南宁，路程约1小时;市政府;万国饭店;截止2013年3月（春节以来），特别受国家政策影响，五星级酒店入住率为50-55%的水平；而酒店管理水平低，在经营的高星级酒店没有一家是国际品牌管理公司，四星级多为自营。;白海豚国际酒店?;截止2011年在建及规划的五星级酒店项目;;截止2012年12月钦州市新城区主要在售楼盘商业及售价情况统计;截止2012年12月钦州市主要在建项目商业面积统计;;市政府;序 号;在售典型单盘年销量（数据截止2012年12月）;序 号;竞争对手与本项目供应时间重叠，面临激烈竞争;商业中心，成熟配套，城市综合体，主打N+1产品，预计余货620套（含公寓120套）;户型点评;对比年年丰广场：本项目总体处于劣势，但因本项目拥有五星级酒店，功能互动性强、升值潜力大，且坐拥近千亩公园，环境较好，未来发展潜力较高，因此，可在其产品上进行重新，突出性价比。;主打新中心超大综合社区、超低容积率、高绿化率，预计余货250套（不含未建规划中物业）;户型点评;户型点评;项目基本技术指标： 地块位置：兴桂路与东升路交汇处 。 占地面积：4.5万 ㎡。 计容建筑面积：13.4 万㎡ 楼层：主售4栋17层高层、5栋25层高层，2栋及3栋共还剩50套 产品：四栋天墅184-338㎡；住宅78-132㎡二房至三房； 产品数量：已推约1500套（二期推380套），余货250套 推售时间：2010年11月28日推出 项目整体去化率73%;户型点评;户型点评;中小规模社区，周边配套完善，以85-128㎡2+1户型为主，预计余货150套;户型点评;主打钦州首席商务综合体，产品两类：商务公寓50-102㎡，写字楼178-445㎡，商务公寓计划引进星级酒店，目前余货约200套;;户型配比;市场存货（批准预售但未成交）： 16280套（约170万㎡）；;住宅供大于求，且产品同质化严重： 钦州市场的供货量大，而且90-140㎡的户型集中度高，二房、三房以及140㎡以上的平层大户型竞争激烈。 住宅销售价格有明显上限： 90-140㎡作为市场主力，受供量巨大影响，售价处于相对较低位置，整个钦州市场的普通住宅与品质住宅的价格差距不大，本地客户敏感度较高，接受度较低。 住宅客户购买特征： 本地市场的客户比较实在，注重朝向 多余品质。对任何事物的关注度包括景观的关注度都有物化的标准，用货币来做计量标准。 商业空间较大，且未形成真正的城市综合体： 本地市场的商业租金水平较高，且市中心价格从7000-70000元/平的区间都有，发展空间较大，尚未形成城市综合体。 ;城市综合体是钦州市场的头啖汤;项目情况;从万达几代产品的开发历程总结得出，第三代综合体的搭配模式具备较强的适应性， 它总结出商业综合体开发的最佳拍档： 购物中心+步行街+其他（酒店、写字楼、公寓、住宅等）;万达就是在做这样的事情，一个万达广场，哪怕是在新区，也能够给政府信心，给当地人信心。这种做法不仅符合中国特色，更适合万达本身的发展。;万达模式品牌影响力强，能主动选址。在选址时，主要考虑三类区域：城市副中心，城市的新开发区以及城市的新兴商圈。 由于政府的支持，使得万达集团能够低价拿地。 主力店、全业态组合容易复制，能够制造繁荣景象。万达集团基于第一二代产品时代打下的主力店基础，结合先租后建以及次主力店统一招商的模式，现在已经拥有约70%的固定合作伙伴，其中既包括沃尔玛之类的主力店，还包括零售百货之类的次主力店。这些合作伙伴会跟着万达“走南闯北”，万达广场建在哪里，他们就进驻哪里，从而使得万达广场的业态组合得以复制。 万达奉行快速开发、快速销售“双快”模式，从而尽可能提高资本周转速度。;在融资方面，在以资产抵押贷款、开发贷和销售回款为主的万达融资模式的基础上又增加了IPO资金（香港上市）和海外债券（和银行合作发行海外优先票据和债权）的方式，拓宽了融资的渠道。 在投资方面，宝龙地块避开万达集团布局二三线城市中心的战略，转而将目光聚集在三四线城市的新区以及郊区，从而成功避开了与万达广场的直接竞争。而且由于城市新区以及郊区往往是价格洼地，所以宝龙地产仅仅通过下搜后回款便能在收回成本的基础上，再获得一大部分销售收益。 在管理方面，和万达集团采取一样的措施，都是只对商业层面进行管理。 在退出层面，相比万达，宝龙地产采取更为开放的销售策略：它采取只保留部分主力店，而将项目绝大部分的住宅和商铺都进行销售的资