协成机构内蒙古大龙满洲里裕龙湾项目营销策划报告.pptVIP

项目价格定位（南苑） 地段价值、产品特点、综合配套、品牌价值、内外环境、项目规模、客群基数…… 不同产品形式影响因素不同 不同产品形式相同的影响因素 所占权重不同 竞争关系越大的项目参考价值越大 方法阐述 影响价格因素选择 竞争项目所占权重判断 因素所占权重判断 Ⅱ 市场比较定价法 项目选择 碧桂园（20%） 岚湖居（20%） 华门世家（20%） 凯旋城（20%） 万象城（20%） 比较方面 总体规模：项目的规模效应（6％ ） 风格形象：项目建筑风格、建筑形象（12％ ） 产品特点：规划特点、户型特点、平面布局（20％ ） 景观环境：外部景观及小区环境规划（10％ ） 入住时间：入住时间，工程形象（8％ ） 区域交通：交通便捷性（8％ ） 地段价值：土地价值、升值潜力、客群基数（20％ ） 综合配套：城市配套及社区配套（8％ ） 品牌价值：品牌带来的价值提升空间及项目认可度（8％ ） 打分 —— 5％为一个跨度区间 ２％、３％半个跨度区间 项目定价 项目定价 根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格，公式如下： Xi = M*1/（A*6％+ B*12％+C*20％+D*10％+E*8％+F*8％+G*20％+H*8％+I*8％） 其中：Xi为各参考项目计算价格 M为各参考项目的价格(精装修项目的价格修正为毛坯房价格) A为各参考项目的规模系数 B为各参考项目的风格形象系数 C为各参考项目的产品系数 D为各参考项目的景观系数 E为小区入伙时间系数 F为各参考项目的交通系数 G小区的地段系数 H各参考项目配套系数 I小区内部品牌系数 市场比较法初步估算项目整盘均价：2800元 说明：本方法采取多人次客观打分体系进行综合平均后确定后更趋合理。 比例 6% 12% 20% 10% 8% 8% 20% 8% 8% 100% 对比均价 参考比例 项目 规模 建筑风格系数 产品 景观环境系数 入住时间系数 交通 地段 配套 品牌 均价 名称 系数 系数 系数 系数 系数 系数 （元/㎡） 碧桂园 2 1.1 1.3 0.8 1.3 0.5 0.8 0.8 1.2 2480 2348 20% 岚湖居 0.5 1 1 1 1 1.3 1.3 1.2 1.2 3500 3222 20% 凯旋城 1 1.2 0.5 0.8 1.3 1.3 1.3 1.2 0.8 2880 2845 20% 万象城 1 1.1 1.1 0.8 1.3 0.8 1 1 0.8 2600 2589 20% 华门世家 0.8 0.6 0.5 0.5 1.2 0.8 0.8 0.8 0.5 2100 3025 20% 本案 1 1 1 1 1 1 1 1 1 X 　 2807 随市而动 在价格的运作上，紧密结合销售走势，尽量提升溢价空间，在保证销售速度的同时，力争创造更大利润空间。 小幅多频 本年销售5个月周期，采取阶段小幅多频调价的拉升之势，根据两类产品体量、销售周期、本年作用，计划两户小高层产品价格涨幅控制在15%，三户小高层产品控制在5%左右。 平开高走 结合快速销售的目标，兼顾产品价值感塑造，入市采取平开策略，开盘即确立高品质形象。 价格策略制定原则 2）推盘策略 节点放量 随市调整 有机组合 均衡搭配 销控策略： 按蓄客量比例 开盘 客户蓄水 充足期 体验营销 黄金期 市场进入 旺销期 工程形象 丰满期 入市时机分析 项目推盘原则 均好性原则： 产品位置优劣搭配 户型面积大小搭配 景观优劣搭配 升值潜力原则： 遵循价格低开高走策略，项目推盘根据位置进行先次后优，持续推盘 首期推盘周期划分 2010年 10月9日 正式开盘 2010年 9月 产品宣传 起势蓄水 2010年 8月 品牌宣传 销售准备 2010年 10月 样板开放 强度蓄客 2010年 10-12月 节点收敛热销收关 上层首期推盘： 19#、 27# 、 29#楼，共154套，销售回款达成4600万元 30#楼 29#楼 27#楼 24#楼 23#楼 26#楼 20#楼 19#楼 18#楼 28#楼 21#楼 22#楼 产品价值分析 根据生态宜居观景效果最好的楼座为： 18#、21#、22#、28#（价值最高楼座） 社区内部景观、私密性最高的楼座为： 23#、24#、2