路劲地产太阳城营销策划方案104p.ppt

思源顾问  外部导示 生活场所营销 工作区域营销 消费场所营销 建议： 充分展示园林效果，有充分的导示系统、景观说明系统、安全警示系统等，从客户踏入示范区的同时，就对项目形象及品质有相当的感知及信息 样板示范区 建议： 注重细节设计，凸显无处不在的风格品质，如指示牌、配饰等 接待区 建议： 销售中心采用隔断式小空间洽谈区，增加私密性及尊崇感 每个洽谈区都依托实景，进行差异化布置，营造真实的生活场景 洽谈区 先劣后优|分段推出|测试市场|均衡调控…… 阶段蓄势，限量供应制造稀缺，形成阶段性供不应求的局面…… 阶段性集中签约，形成热销局面…… 项目操作 1 2 3 A级资源：3#：优势资源，景观最佳，在第二期推出市场，拉升项目品质。 从景观资源、采光、安静程度、产品自身价值等多方面综合考虑，对资源进行初步等级划分，为推盘提供依据 B级资源：2#：临销售中心最近，首期入市，启动市场。 C级资源：1#：项目有一定噪音影响，最后进入市场。 产品分级 10500元/平米 正常状态下的销售均价 0.3 0.4 0.3 权重 8998.03 9514.66 12497.74 比较价格 8900 10000 13000 销售均价 98/100 101/100 101/100 交通状况 8 96/100 102/100 101/100 周边配套 7 101/100 100/100 101/100 景观优势 6 95/100 98/100 98/100 开发商品牌 5 95/100 98/100 98/100 项目规模 4 101/100 95/100 98/100 户型状况 3 101/100 100/100 100/100 产品形式 2 98/100 101/100 101/100 区域位置 1 香邑国际 河东万达广场 阳光新业 项目要素 本项目定价原则 定价原则： 市场导向原则； 购买力适应原则； 有利竞争原则； 低开高走，逐步拉升； 市场正常售价10500元/平米 时间因素价值11340元/平米 品质精装修13000元/平米 核心价值挖掘及操盘 价值提升13500元/平米 楼层价格修正部分 价格制定过程 价值最大化过程 户型价格修正部分 基础定价部分 从楼座差价、户型差价、楼层差价三方面进行考虑，制定基础价格 根据现场客户对户型的需求反馈，进行价格调整 根据现场客户对楼层的需求反馈，进行价格调整 推广节奏控制 重大节点集中发力 目标客户针对动作 高举高打 发挥优势，价值最大化，做了就要说，说的比做得多，区域优势、产品优势、 现场优势，最大化发挥售卖现场及样板间作用，增强现场打击力； 节点集中式推广，集中线上推广，丰富线下手段，新闻传播，持续，丰满。从不同角度，结合一切事件进行新闻传播， DM，短信，巡展让市场始终有项目的信息，保持热度； 节点集中式推广，集中线上推广，丰富线下手段，新闻传播，持续，丰满。从不同角度，结合一切事件进行新闻传播， DM，短信，巡展让市场始终有项目的信息，保持热度； 媒体组合投放 电子邮件 活动 报广 DM展架 网络 短信 路名牌 围挡 推广策略—潮汐式推广（推广节奏） 10年5月 10年9月 10年10月 10年11月 11年1月 10年7月 开盘期 11年12月 11年2月 启动期 10年8月 持续销售期 尾盘期 销 售 线 顺势调整 巩固形象 巩固顶峰 强化形象 再攀顶峰 提升形象 价值实现 传播形象 高调占位 树立形象 顺势调整 巩固形象 推 广 线 形象树立期 （开发商品牌树立/产品树立） 品质提升期 （产品买点细化/区位阐述/开发前景） 形象巩固期 （承上启下阶段—产品/服务/配套） 潮汐式推广：摒弃了传统的一味打报广的模式，根据客户和市场销售情况，进行阶段式潮汐推广，随时调整推广周期。在强销期投入一分费用，收获三分销售效果，当边际效用递减时，减小推广力度，进行客户梳理工作，有效节省广告费用。 蓄水期|1#地 ： 时间 阶段推广主题 推广目标 2010年5-2010年6月 路劲进津的品牌之路展现中国责任地产形象 树立开发商责任地产形象，描述区域现代生活居住理念 “ 御峰”——峰回路转 6月-8月 开发商品牌+高品质住宅 平面广告发布计划（报广、网络、楼体画面等） 5月中旬 树立开发商品牌、引导区域认知 软文发布计划 5月初 形成全新的、特色鲜明的现场气氛 销售现场及周边现场包装 5月初 树形象、树品牌、新认知 户外广告 投放时间 目的 公略 蓄水期|1#地“ 御峰”——峰回路转 5月—6月 户外广告+软文+网络 选择地点：卫国道沿线、中心商业区 户外