九江奥园营销策划报告12234354582.pptVIP

这个项目很简单 认识品牌 思考—— 价格参考变化取决于： 1.和哪个板块、哪个对手作比较。 市政板块—丽景湾（目标价） 竞争对手—新湖柴桑春天（基准价） 2.城市发展进程及市政实际投入八里湖新城 产生的未来增值预期 3.产品质量体现与稀缺性造成的溢价空间 4.品牌建立后的认同溢价 第一波：4600元 小复式报价4700元，最低95折，享受特惠活动优惠2万。 4700*95%*16869（小复式总销面积）多层报价5180，最低95折，享受特惠优惠2万。 5180*95%*13272（多层销售面积）活动优惠总额20000*100=2000000 第一波均价=72594529-2000000）/30141=4600 二期定价说明 推案策略与计划 4 第二波：4800元 小复式报价4700元，95折，其中三套平均75㎡/套作为奖品。 4700*95%*19838（小复式总销面积）多层报价5100，95折。 5100*95%*4255（多层销售面积）高层、小高层报价4800，95折。 4800*95%*10104（高层+小高层销售面积）洋房报价6000，最低95折。 6000*95%*11470（洋房销售面积）活动奖项总额4700*95%*75*3=1004625 第二波均价=206154751004625）/45667=4800 二期定价说明 推案策略与计划 4 第三波：5000元 小复式报价4800元，高层4800，洋房6500，最低95折 第三波均价=【4800*95%*9033（高层销售面积）+4800*95%*6612（小复式销售面积） +6500*95%*5735（洋房面积）】/21380=5000元 第四波：5400元 高层报价4800，小高层5350，洋房6700，最低95折 第四波均价=【4800*95%*3557（高层销售面积）+5350*95%*8262（小高层销售面积） +6700*95%*6133（洋房销售面积）】/17951=5400 二期定价说明 推案策略与计划 4 第一波：推出20#、22#、25#、42#房源，共30141平方米，324套，其中多层144套，高层180套。（1月初到4月底） 30141 324 - 合计 6613 72 G-F8 10256 108 G-F6 高层 2845 24 D-D 7078 84 D-C 3349 36 D-B 多层 面积(m2) 套数 户型 类型 二期推案步骤说明 推案策略与计划 4 第二波：推出21#、23#、27#、38#、43#（18层以下）房源，共45667平方米，458套，其中多层48套，小高层33套、高层291套，洋房96套。（5月初到8月初） 19838 216 G-F8 2589 33 X-B 小高层 3546 30 G-C 高层 3969 45 G-D 45667 468 - 合计 11470 96 Y-A 洋房 2233 24 D-C 2022 24 D-B 多层 面积(m2) 套数 户型 类型 二期推案步骤说明 推案策略与计划 4 第三波：推出26#、40#（保留西端单元）、43#（18层以上）房源，共21380平方米，228套，其中高层180套，洋房48套。（8月初到9月底） 6612 72 G-F8 4270 54 G-B’ 高层 4763 54 G-D 21380 228 - 合计 5735 48 Y-A 洋房 面积(m2) 套数 户型 类型 二期推案步骤说明 推案策略与计划 4 第四波：推出28#、31#、40#（西端单元）房源，共17951平方米，201套，其中小高层99套、高层54套，洋房48套。（10月初-12月末） 2589 33 X-B 2589 33 X-B’ 3084 33 X-D 小高层 3556 54 G-B 高层 17951 201 - 合计 6133 48 Y-B 洋房 面积(m2) 套数 户型 类型 二期推案步骤说明 推案策略与计划 4 三期总量144397平方米（不含公建设施，阳台算一半面积），1569套（配比如表），计划分四批。 8% 11000 10% 162 商铺 15% 21805 12% 180 洋房 73% 106414 74% 1161 高层 100% 144397 100% 1569 合计 4% 5178 4% 66 小高层 面积百分比 面积 (m2) 套数百分比 单元套数 物业类型 三期推案计划 推案策略与计划 4 49 三期房源分批依据(商铺另计） 29#和46#分别是三期洋房和高层中价格