万科缇香郡定价.ppt

[万科·缇香郡] 定价报告 重庆鼎合 2010.06 报告目的 在保证销售率的基础上，力争更高的销售目标。 万科缇香郡——产品概况 Block1 层高（米） 3 层数 （层） 7~9+1 标准层建筑面积（M2) 2126.58 标准层建筑面积计算值（M2) 2126.58 总建筑面积（M2) 16690.83 总建筑面积计算值（M2) 16736.13 备注 7F户型：65户，共9560.2平米；9+1F：54户，7175.9平米 万科缇香郡——四大维度决定组团均价 推算组团间最大价差为500元/平方米 （一组团南北楼标准层的毛坯价差约为1000元/平方米，二组团的南北楼价值与一组团的南楼近似，故二组团与一组团整体均价价差应是一组团南北楼的整体均价，即500元） 则全盘均价为8923元/平方米 1组团均价为8720元/平方米 由于1、2组团开放时间较近 3、4、组团开放时间暂不确定 此次价格制定暂不涉及涨幅 Block1 　 最大价差 500 组团 因素 综合系数 预计楼宇价格 朝向 景观 安静度 户型 0% 45% 45% 10% 100% 1组团 0.0 0.0 -0.20 -0.09 -0.10 -0.05 -0.10 -0.01 -0.15 8720 2组团 0.0 0.0 0.20 0.09 0.10 0.05 0.10 0.01 0.15 9220 3组团 0.0 0.0 -0.10 -0.05 -0.05 -0.02 -0.10 -0.01 -0.08 8837 4组团 0.0 0.0 -0.10 -0.05 -0.05 -0.02 -0.10 -0.01 -0.08 8837 5组团 0.0 0.0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.10 0.01 0.01 8988 万科缇香郡标准平面图 客户描摹 年龄段主要在30-50岁 家庭结构主要为三口之家或三代同住 主要居住、工作区域均为三北区 所在行业主要为公务员、事业单位、银行、大型国企 部分已是万科老业主 绝大部分为多次置业 青睐万科品牌 万科缇香郡定价——客户意向情况 前期客户梳理 万科缇香郡定价——客户意向情况 A筹119个；B筹269个。 总计认筹量388个。 A筹可装户84套；其余35个撞户型。 B筹可转化148个。 万科缇香郡定价——单位分布 楼层 供应量 比例 顶跃 6 5.04% 标准层 87 73.11% 二跃三 7 5.88% 底跃 19 15.97% 万科缇香郡定价——四大纬度 维度 龙湖江与城 金科十年城 万科缇香郡 朝向 20% 25% 15% 景观 40% 25% 20% 安静度 20% 20% 30% 户型 20% 30% 35% 对于项目而言，朝向虽直接影响视觉环境，但相对影响偏小，比例为15%； 项目产品景观效果也直接影响客户选房，总体景观比重关系应该占到20%； 由于本项目户型丰富，选择余地大，是项目卖点之一，故占到35% 因项目紧邻市政道路，客户对安静程度关注性较高，因此安静度比重占到30%。 万科缇香郡定价——朝向纬度 朝向维度：15% 朝向 南北朝向厅朝南 南北朝向厅朝北 东西朝向厅朝东 东西朝向厅朝西 等级 系数 0.15 0.07 0 -0.15 1 2 3 4 1 2 3 4 雪松路 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 4 4 雪松路 万科缇香郡定价——景观纬度 景观维度：20% 景观 朝向小区中轴 双组团景观 单组团景观 无景观 等级 系数 0.15 0.06 0 -0.15 1 2 3 4 1 2 3 4 3 3 3 3 1 1 2 2 2 2 4 4 雪松路 万科缇香郡定价——安静度纬度 安静度维度：30% 安静度 小区内部 临城市支路 临支路及 小区入口 临城市 主路 临交叉 路口 等级 系数 0.15 0.03 -0.03 -0.12 -0.15 1 2 3 4 1 2 3 4 5 3 5 1 1 1 3 3 1 2 2 2 5 5 4 万科缇香郡定价——户型纬度 户型维度：35% 户型 9跃10 2跃3 负1跃1跃2 负1跃1 9+1标准层 7层标准层 特殊户型（E2-1、H5、H9、C5、C9） 等级 1 2 3 4 5 6 7 系数 0.15 0.12 0.06 0.03 0 -0.075 -0.15 备注：因项目户型较为复杂，故以表格表示。 万科缇香郡定价——层差建议 整栋层差（以单价为标准）： 整体层差30元，顶层层差为N-2