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西南财经大学金融学院 居住规划（下） 换房能力概算（案例） 如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。 以6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。 换房的步骤：先买后卖 若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算， 需额外支付的利息为： 300,000元× 10% × 3/12=7,500元。 若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。 买方税费（房价15%左右） 契税： 90平米以下首套，房价×1% 90平米到144平方，房价×1.5% 144平米以上，房价×3% 印花税： 市场指导价×0.05% 交易手续费 每平米×3元 工本费、代办手续费等 装修费用：通常按照房价10%计算 新房还需缴纳： 专项维修基金，通常在3000至6000元 二手房还需缴纳： 中介费，房价×2% 评估费，市场指导价×2% 贷款担保费，贷款额度×2% 普通住房与非普通住房 普通住房须同时满足以下三个标准： 小区容积率在1.2以上； 单套建筑面积在144平方米以下； 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。  课后思考题 请查阅以下两个问题： 房产交易中的卖方需要交纳哪些税费？ 物业税？ 房产投资 房产投资的十个步骤 房产投资的优缺点 投资房产出租的考虑因素 房产估价方法 房产投资的形态 房地产投资10步骤 1. 决定投资策略，即以资本利得或以房租收益为主 2. 寻找各种投资方案，判断其投资前景 3. 利用简单财务模型分析 4. 和卖主协商基本条件 5. 估计自己的财务实力 6. 确定贷款 7. 寻求律师帮助 8. 需获得专业性的管理服务 9. 购买房屋保险 10. 出售房地产，计算投资报酬率 房产投资的优缺点 投资房地产出租的考虑因素 Question：如果 房租/房价存款利率，那么投资房地产出租就一定合适么？ 投资总成本=资金的机会成本+修缮管理+空置成本－房价每年涨幅。 房价×利率=资金的机会成本，修缮管理费与房屋的新旧有关，空置成本要看地段的抢手程度。 买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。 房产估计的方式 -统计分析法 采用历史数据建立模型。 该方法一般为机构投资者所采用。 下周内容 教育金规划 See you next week！ 房产估价的方法 —收益还原法 房地产总价=房租/市场投资收益率； 投资收益率=无风险利率+房地产的流动性溢价； 房租应是扣除必要成本后的税后净收益； 常用于投资用途房地产的估价； 可统计出各地区各类不动产的平均投资收益率，再知道房租就可以算出房价； 通常一居室小户型房产收益率最高，随后依次为写字楼、商铺。 该顺序可能随时间改变。 * 房产估价的方法 —市场比较法 待估价的房产价格 = 同地区同类型房屋价格 ×房龄调整系数 ×地段调整系数 ×议价系数； 比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数； 不同楼层或地段，亦需调整； 一般评估公司多用比较法，选择3-4个案例与待估价房产作比较，再依上述系数调整，最后订出调整后房产的合理价格。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 换房规划 换房能力测算 换房的步骤 先买后卖 先卖后买 换房能力概算（公式） 需筹首付款 =新房净值-旧房净值 =（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）。 换房案例 假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房，届时房价50万元，投资报酬率8%，假设房贷利率6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后换房，换房时房价100万元，如果旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少? 换房案例 第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄： 10n，8i，0PV，200,000FV，PMT=-13,806元。 第二段：35岁到45岁还贷款，年供额 20n，6i，300,000PV，0FV，PMT=-26,155元。 第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额： 1