万科财教材务分析-财务跟会计学院.pptVIP

万科财务分析 万科财务状况介绍 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，88年介入房地产领域，91年深万科A股在深圳股票交易所挂牌。 2005年，万科在中国房地产百强企业综合实力TOP10评选以及综合资质中位列第一。 万科作为一家上市的房地产公司，目前第一大股东仅拥有6％的股份，国家股份10％，法人股份仅占11％，是一家名符其实的公众股份公司。 筹资方式和资本结构 权益资本：公司原始投资1300万元，目前总股本为22.7亿元,2004年公司未分配利润达到3.5亿元 债务资本：目前公司流动负债为63亿元，其中应付帐款17.5亿元，多为应付工程款和地价款；短期借款32.4亿元，多为信用借款。公司的长期负债为29.3亿元，多为银行借款。2004年发行可转换债券19.9亿元。 房地产业宏观环境 继2003年6月人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规范对房地产的金融政策之后，房地产行业调控力度进一步加强。土地攻击的控制以及房地产开发企业的银行信贷收到严格限制，企业将普遍面临资金紧张的压力。 万科将更多的依赖于自身品牌和客户服务的优势，依赖于企业融资能力和经营管理水平。 万科的偿债能力分析 流动比率＝流动资产/流动负债 一般水平为2左右 速动比率＝速动资产/流动负债 房地产业所特有的大量存货现象会造成速动比率比一般水平要低 现金流动负债比＝经营活动现金流量净额/流动负债 万科的现金流动负债比从2003年第三季度以来一直为负，即经营活动的现金流量净额为负 从表上来看，万科的股东权益比率在40％－45％之间浮动，而流动负债比率一直保持比较高的水平，甚至在2004年第一季度达到了91.5031％ 对此我们分析的结论是万科集团应该将长期负债的比率提高 偿债能力分析的结果 万科集团流动比率属正常水平，但由于房地产业存货多的特征，速动比率相当低 现金流动负债比为负数，即现金流入量为负数，企业风险高，资金链容易断裂 流动负债比率极高，借大量流动负债来弥补现金的不足，这是房地产业的通病 建议提高长期债务的比率，以降低风险 万科营运能力的分析 从2003年度到2004年度，万科集团的存货周转率有大幅度的下降，从原来的0.4％左右下降到了不到0.1％，同时总资产周转率也相应的大幅下降 原因：存货大量增加，即房产积压增加 房价的抬高 衡量各个季度的存货周转率会发现，在2003年第四季度的存货周转率远高于其他各季度的水平，即房产销售的旺季在年底 因此，万科应该在这段时间采取各种手段刺激房产的销售 对比五粮液或是零售业而言，万科集团的应收帐款周转天数过长，基本上是在20天左右的水平 这是由于房地产业的行业特殊性造成的，在房地产业中应该属于正常水平 营运能力分析结果 存货相比2003年不容易卖掉，由于房价的上涨造成的销售不景气 年底是销售的旺季，万科应该抓住这段时期提高销售量 主营业成本比2003年有下降，同样是房价上涨造成的 万科销售能力不错，主要影响因素还是整个行业的各项指标的变化 万科盈利能力分析 作为一个上市的房地产公司，万科的经营净利率（2004上半年11。5％左右，2003年下半年8.3％左右）和经营毛利率（分别为30％左右和21左右）似乎过低了，我们有理由相信，这两个利润率是被认为的降低了 从时间上来看，2004上半年的盈利比2003下半年有较大增长，经营净利率和经营毛利率都达到了2003下半年水平的1.5倍 同样的，这是由于2004年房价持续攀高的原因，事实上2004年万科房产的销售状况却并不容乐观 在经营净利率和经营毛利率提高的同时，万科的资产净利率和资产净收益率却明显的下降了 造成这个奇怪现象的原因仍然是房价的高涨，但2004年房价以到了一个很高的水平，因此事实上房产销售量是大幅下滑的 盈利能力分析结果 利润率偏低，怀疑是人工操作的结果 由于房价飞涨，在销量下降的情况下依然能够使利润率增长近1.5倍，但由于存货的增加，使资产净利率和资产净收益下滑 建议采取措施促进销售 高盈利能力是在房地产业整体房价过高的前提下达到的，面对国家的宏观调控政策，高盈利能力的保持令人担忧 * *