君莲项目营销策划方案.pptVIP

目录： 第一梯队均属于市中心区域，发展都很成熟，成为整个城南的标杆，市场需求也非常旺盛。 第二梯队经过相当一段时间的发展，逐渐已经成为市场上追捧的区域，也是城市扩张过程的最受益的区域，市场需略大于供。 从供应量分布来看，主要集中在第三梯队，但市场需求量和客户认可度有一定的有限，出现供大于求，因此竞争激烈主要在第三梯队中。 上海城南置业客户类型及特征分析 2007年1至6月上海商品房成交分析 市场主力销售单价段为5000-7000元，主力总价段为50-70万元。 从整个市场的消化情况来分析，整个上海房地产市场仍然是中低收入者的刚性需求为主导；本项目正好处于该客户群范围内。 上海城南房地产市场分析小结 从上海城南供应结构看，竞争最激烈的主要集中在第三梯队中，即九亭、颛桥、江川和浦江镇板块。 第三梯队的置业消费特征是单价集中在5000-7000元，主力总价段为50-70万元的两房。 主要竞争楼盘明细 2.3君莲四高基地S.W.O.T分析 4.1商业配套先行 4.2产品环境优化建议 4.3样板段、样板房建议 本项目价格制定的原则 根据本项目所遇到的实际情况，以及周边潜在竞争的威胁，应采用进攻战，即以较低的价格入市，快速在市场上形成轰动效应，并快速去化。 君莲基地价格制定 “田忌赛马”策略：区位较差的一期快速去化，二期针对其他同质项目的一期，核心景观三期应对同质项目的二期。 分期开发的定价策略 本项目分期销售价格制定 本项目分期销售价格制定原则： 项目规模大，销售周期短，对资金回笼要求高； 考虑本项目周边潜在竞争对手可能上市销售，形成恶性竞争； 保持整盘达到预定的销售均价； （一）通过对本项目因素的综合考虑，采取低开小幅上升的价格策略，迅速回笼资金，即采用策略二； （二）一、二、三期的价格制定采取“田忌赛马”策略。 a、适当提高一期开盘价格，提高对整盘达到6500元均价的贡献； b、二期销售价格根据市场形势进行适当微调，避免当时周边同质项目入市形成价格竞争，影响整盘均价；同时利用二期部分多层提高整盘均价贡献； c、三期在二期基础上进行适当调整，保证整盘达到预期均价。 三期销售均价： （实际均价要根据三期各销售量来制定，以保证三期销售之和达到整盘均价6500元/平方米） 一期：均价6200-6300元/平方米 二期：均价6500-6600元/平方米 三期：均价6800-6900元/平方米 6.1推广策略 6.2 推广媒体 我们的传播渠道 薪生活体验 持续制造热点 客户服务SP活动 针对性区域路演 重点区域的派单 高效媒体的持续投放 大众媒体的软新闻跟踪 中介门店活动及广告 客户积分卡 第三阶段主要营销推广手段 主要具体行动： 每月不定期举行老客户回馈活动（客户积分回馈） 1、老客户SP活动： 2、社区文化活动： （1）绿色新生活（植树节） （2）活共创健康社区（社区运动节） （3）活动主题：百场电影进社区 主要具体行动： 每月不定期举行老客户回馈活动（客户积分回馈） 1、老客户SP活动： 2、社区文化活动： （1）绿色新生活（植树节） （2）活共创健康社区（社区运动节） （3）活动主题：百场电影进社区 1、第一阶段销售计划与资金回笼计划 第七部分：销售计划及资金回笼计划 6895.98 6300 130 4 5371.96 6380 100 3 3208.02 6350 60 2 4243.68 6300 80 200801 5287.76 6280 100 12 6315 6250 120 11 10440.8 6200 200 10 50115.84 8352.64 6200 160 200709 第一阶段 阶段回笼资金 回笼资金 阶段性销售价格 月去化套数 　时间 　阶段 2、第二阶段销售计划与资金回笼计划 5599.3 6650 100 12 7224.36 6600 130 11 9927.18 6550 180 10 7114.9 6500 130 9 5430.9 6450 100 8 6466.56 6400 120 7 8083.2 6400 150 6 59470.46 9624.06 6350 180 5 第二阶段 阶段回笼资金 回笼资金 阶段性销售价格 月去化套数 　时间 　阶段 3、第三阶段销售计划与资金回笼计划 三个阶段共实现资金回笼额：15.477亿元 4647.84 6900 80 8 5190.93 6850 90 7 6890.928 6820 120 6 7443.28 6800 130 5 6850.512 6780 120 4 5683.5 6750 100 3 3399.996 6730 60 2 45184.246 5077.26 6700 90 20