PPP项目运作实战及案例分析(下).pptxVIP

苏州中心广场因其罕见的体量规模而创下了国内建筑的六个“第一”： 苏州中心广场项目总面积达182万平方米，是目前国内规模最大的整体开发城市综合体; 项目地下空间总面积约52万平方米，是目前国内规模最大的整体开发地下空间; 在苏州中心广场内，设有苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司与新加坡凯德商用产业有限公司合资合作开发的国内单体规模最大的购物中心，总建筑面积达40多万平方米;　 项目将建5万平方米的屋顶花园，是国内规模最大的空中生态花园; 苏州中心广场设置集中供冷供热系统，是目前国内规模最大的城市综合体集中供冷供热系统; 此外，项目整体地下三层、部分地下四层，基坑占地面积达14万平方米，开挖深度17至22米，开挖土方约220万立方米，是目前国内规模最大的城市建筑基坑工程。 ; ;2015年1月，以12.86亿元将51%股权转让给金鹰商贸。第四次违约交房。; ; 一边是严厉地产宏观调控下，日益萎缩的住宅项目，一边却是四处开花的超大城市综合体，这种状况让人困惑。 萎缩的公共绿地由于大规模建设用地需要，原先绿茵环绕，号称小新加坡的苏州工业园区的公共绿地规模迅速减少。 综合体的建设进度更要匹配城市规模扩大的速度、人流增长的速度，要根据实际需求不能盲目。 未来一年商业地产会出现大量烂尾楼？ 苏州中心广场项目18块土地皆由当地政府背景的企业通过招拍挂程序获得。苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司为了获得金鸡湖旁的商业用地，单位面积(每平方米)价格达1.5万元左右。这相当于园区政府在用自己的公司造城市综合体。优点是，充分运用了园区政企合一的身份，以财政作为担保和背书，运用政府融资平台进行融资建设。但缺点也是显而易见的，这个模式必须在上升通道时才能运转，万一地产的整体大势不好，容易造成园区背上沉重的债务。城市综合体的未来前景以及城市综合体的大规模资金投入等都随时考验着这些国企。 ; “东方之门”的开发商为苏州乾宁置业有限公司(下称“乾宁置业”)。于2003年8月成立，2004年2月，乾宁置业以约4亿元竞得东方之门所在地块，折合1104万元/亩，创下当时苏州工业园区经营性用地出让单价纪录。在当时，总建筑面积约43万平方米、总投资约45亿元的东方之门是国内体量最大、投资最多的单体建筑。 在2011年下半年，拿地7年之后，“东方之门”项目终于获得了两张预售证。“东方之门”虽然貌似商业物业，但其实两条“裤腿”却有两种产权：一条“裤腿”(南楼)拥有70年住宅产权，开发为113平方米至2000平方米“豪宅”对外出售，售价在每平方米1.8万至8万，面积为11.1万平方米，共341套。另一条“裤腿”(北楼)拥有40年商业产权开发成90~240平方米酒店公寓对外出售，售价在每平方米2万至5万 ，面积为5.85万平方米，共264套。 截至2012年9月6日，酒店公寓可售套数为164，去化近四成，但341套“豪宅”则仍有303套显示为“可售”。截至2013年8月25日，东方之门酒店式公寓销售状况相对较好，目前可售房源为103套，去化近半;而住宅产品的销售状况尤其惨淡，目前的可售房源为326套，而总共409套房源仅售出83套，去化仅两成。 ;项目融资是以特定项目的资产、预期收益或权益作为抵押而取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目。 ;快速公交系统是一种高品质、高效率、低能耗、低污染、低成本的形式，可根据客流变更运力，适应性强，充分体现了以人为本，构建和谐社会的发展理念。快速公交系统采用先进的公共交通车辆和高品质的服务设施，通过专用道路空间来实现快捷、准时、舒适和安全的服务。;; 项目发起人拥有项目公司的全部或部分股权，除提供部分股本资金外，还需要以直接或间接担保的形式为项目公司提供一定的信用支持。 项目公司是直接参与项目建设和管理，并承担债务责任的法律实体。也是组织和协调整个项目开发建设的核心。 金融机构是项目融资资金来源的主要提供者，可以是一两家银行，也可以是由十几家银行组成的银团。 专业融资顾问在项目融资中发挥重要的作用，在一定程度上影响到项目融资的成败。融资顾问通常由投资银行、财务公司或商业银行融资部门来担任。 项目产品的购买者在项目融资中发挥着重要的作用。项目的产品销售一般是通过事先与购买者签订的长期销售协议来实现。而这种长期销售协议形成的未来稳定现金流构成项目融资的信用基础。;项目融资的主要结构;项目融资的类型; BOT项目融资的基本操作流程一般包括以下三个阶段： （1）B——建设阶段。一般情况下，投资者根据东道国政府的法律、法规，按照一定的出资比例与东道国共同组建股份公司或者企业等，成立双方合营的公司。 （2）O——运营阶段。在BOT中，运营即企业的运转