定位策划-城市综合体-广东阳江新江北路丰源商业项目前期与定位策.ppt

消费者购物消费考虑的三个因素 排列 因素 首要因素 次要因素 第三因素 综合考虑 价 格 0.31 0.17 0.17 0.65 交通便利性 0.25 0.18 0.10 0.53 服 务 0.10 0.20 0.15 0.45 品种丰富 0.11 0.14 0.09 0.34 购物环境 0.07 0.13 0.14 0.34 商品特色 0.07 0.09 0.15 0.30 品 牌 0.08 0.09 0.13 0.30 停车设施 0 0 0.05 0.05 其 他 0.01 0 0.02 0.03 从以上数据分析可以看出，影响本地消费者购物消费的首要因素是价格；最能影响消费者购物的因素是价格、交通便利性和服务。 消费者访谈 消费者外出交通工具承受时间统计量： 外出交通工具研析： 消费者外出购物的出行方式主要以搭乘公交车为主，约占总体的56.8%；其次为步行，约占总体的14.9%。 消费者能承受的从居住地到购物地的最远平均时间距离分别是：步行：26.19分钟；公交车25.39分钟；私家车20.27分钟。 从时间差别上来看，乘私家车所能承受的时间差别程度最大，公交最小，步行承受时间差别程度居中。 75%的消费者步行承受时间在30分钟内；75%的消费者承受搭乘公交时间在30分钟内；75%的消费者自驾车承受时间在25分钟内。 消费者访谈 从统计图上可以看出，消费者最易满足的业态为服饰类，占总体的39.4%，其次是日常用品，占总体的27.0%。 从统计图上可以看出，消费者最不易满足的业态是餐饮美食类，占25.0%；其次是休闲娱乐，占22.5%，数码家电类占17.9%。 消费者访谈 个人收入水平和服饰精品类消费区域交叉分析 被访者购买服饰精品的主要地点为石湾南路商圈，其次是城南商圈，随着个人收入水平的增高，选择石湾南周边消费的比例逐渐增大。 消费者访谈 从以上统计图可以看出，消费者外出就餐的餐饮类型以粤菜为主，约占总数的26.6%，湘菜和川菜所占比例亦较高，分别占15.4%和14.9%；另外约12.9%的被访者喜欢中西快餐。以其余菜系口味为主的人较少。 消费者访谈 普通职员受访者和自由职业者中，经常去的休闲娱乐场所类似，以酒吧、茶艺馆/棋牌馆和卡拉OK 为主； 学生受访者中，经常去的休闲娱乐场所以酒吧、网吧和卡拉OK为主； 私营老板受访者中，经常去的休闲娱乐场所最多为酒吧，其次是茶艺馆/棋牌室； 而其他职业者所去休闲娱乐场所则比较分散。 消费者访谈 3. 可比性商业分析 第一章 城市发展状况分析 第二章 阳江商业市场分析 第三章 可比性商业分析 第四章 项目商业规模建议分析 第五章 项目整体定位分析 第六章 设计规划及业态布局建议 第七章 经济效益分析 名称 位置 面积（㎡） 情况说明 百利广场 西平路与东风一路交汇处东北角 11万，其中商业6.7万： 地下车库2层，地上5层，局部6层，塔楼15层 该项目由广东百利投资有限公司开发，其中负一层约1万平方米于2012年上半年签给家乐福，保利影院也签订进驻意向。目前百货部分正与中山的优越百货在洽谈当中。 该项目地理位置优越，位于城市中心主轴东风路与西平路上，周围人口密集，商业氛围浓厚，周边配套完善。 潜在竞争对手（重点1） 名称 位置 面积（㎡） 情况说明 商汇中心 新江路与东风三路交汇处西南角 计容建筑13.2万平米，其中商业5.3万，写字楼7.9万 该项目由企业家商会的成员联合组成的阳江商汇鸿基置业有限公司投资开发，规划为高端写字楼+集中商业+公寓酒店。 该项目位于两条城市干道交汇处，交通便利。位于阳东县与江城区的连接位置，商圈可辐射两边城镇。但是核心商圈内较多政府及市政设施，居住人口较少。与丰源商业项目距离约3公里，构成直接竞争关系。 潜在竞争对手（重点2） 项目 名称 新都汇广场 项目位置 东门南路与南浦大道交汇处西北角 道路情况 东门南路：双向6车道，中间有绿化带；南浦大道：双向6车道 ，中间有绿化带 项目现状 在建 楼盘性质 商住综合体 规划指标 总占地面积：107550㎡，总建筑面积：335219.53㎡；商铺总建筑面积：175194.5㎡；机动车总停车位：2693个 业态规划 一期环球家居馆约10万平米；（月星家居已签约） 二期大型休闲购物中心约10万平米，商务办公、星级酒店等构成的国际商务大楼约6万平米；三期高端住宅约7万平米 层高、柱距 柱间距8.3米，地上一层层高约5.3米，其他楼层（包括地下）层高各4.85米 周边概况 项目东侧为主干道东门南路和已经建成的高档住宅马德里小区，南侧为南浦大道和待建的大片空地，西侧为新华南路