济宁天圳项目前期沟通报告.ppt

商场内部导视系统 后 记 “三岁看到老”。 从首启项目之时，项目品牌基因的“种子”便已埋下。 房地产风险和挑战并存,我愿为你一路护航！ THANK YOU! 济南鼎润房地产营销策划有限公司 地址：山大路236#大舜天成1-2-602 电话：0531传真：0531Email：jndingrunfdc@126.com 价值提升策略 样板房体验：通过样板间的打造增强顾客的感知价值 策略5 价值提升策略 建立独一无二的项目形象进而形成一群人的生活信仰 策略6 项目手册 体验馆 IPAD 启动仪式 形象堡垒 话题事件 形象树立策略 价值提升策略 策略7 冠名知名物业公司，如仲量联行等，形成价值认同 商业定位 内容结构 商业定位 商业规划 参考案例 商业目标消费群定位 项目周边5万消费群体 （项目2公里范围内的保守估计数字） 商业目标经营者及投资客定位 初期创业者 租赁经营者 百姓投资者 商业目标经营者及投资客定位 商业目标客群分析 初期创业者、租赁经营者、百姓投资者 面对激烈的市场竞争，商业的成功运作就在于我们如何准确的寻找空白点，挖掘主力客户群体…… 其实每个市场都有着这样一批人，他们资金实力一般，但人数众多；他们每天都在苦苦寻觅，但却经常被忽略。但正是这群人引爆了一个又一个的集散、零售及批发市场。 商业目标经营者及投资客定位 目标客群心理写真 长线看好区域未来发展潜力，区域认可度高 对总价敏感度较高，信奉返租销售 知名商业机构入驻，带动投资信心 手有闲钱，一直在寻找资产升值的途径 有部分积蓄，想拥有自己的事业 商业目标经营者及投资客定位 租赁经营者 一直靠租赁别人的房子做生意，这些年，租金没少交，但房子还是人家的。总是希望能拥有自己的一套铺子，虽然也有了一定的积蓄，但相比高额的房款，却显得那样的微不足道，光是首付都得几十万！ 百姓投资者： 工作还算稳定，手里也攒下了几十万块钱。相比于平时的花销，银行利息实在太低了！总想找个地方投资，炒股票、基金，自己又不专业且风险又太大；买房子钱又不太够，更不用说买商铺了！ 商铺目标客群心理写真 初期创业者： 厌倦了天天坐班的生活方式，渴望自由，手中有一定的积蓄，但并不很多，一直想着开创属于自己的人生事业，开始想为自己打工，同时对零售行业比较感兴趣，并有一定程度的了解，保持一定的敏感度。 项目定位导图 宏观经济 中观竞争 商业定位 微观市场需求 立地条件 商业定位 活力精品城 本案集中性商业部分建议主要发展方向为主题商业，对于具体的经营业态尚需根据后续的商业市场研究成果来定。 宏观背景判断 —前瞻性思考 中观竞争分析 —差异性考量 微观消费者研究 —需求特性洞察 项目立地条件分析 —务实性审视 天圳项目 业态定位 项目定位支撑 1 2 3 4 从集中商业业态发展普遍规律可以看出： 当人均可支配收入水平达到2000美元以后，shopping mall业态开始大量出现。 当人均可支配收入水平达到3500美元以后，outlet业态开始出现。 当人均可支配收入水平达到4000美元以后，lifestyle center业态开始出现。 1.1 从商业业态发展是与人均收入水平的对应性规律看，不同收入水平决定着业态的类型，目前济宁人均收入2900美元，正在从目的型消费向休闲型消费转型。 人均年收入水平 800美元以下 800~2000美元 2000~4000美元 4000美元以上 消费方式 日常生活消费 目的型消费 休闲型消费 情感型消费 消费特点 消费的主要目的是购买生活必需品，满足个人和家庭的日常生活的基本需求 除满足基本生活，开始追求商品品质 很少进行目的性消费，消费通常发生在休闲过程中，需要的是具有体验感的综合性场所 重新回归到目的性消费，注重消费场所的品质和氛围以及工作人员的服务，追求的是生活方式 商业业态 地摊、集贸市场 超市、百货商场、专卖店 Shopping mall、休闲商业街 Lifestyle center 2011年济宁：2900美元 宏观背景判断 —前瞻性思考 中观竞争分析 —差异性考量 微观消费者研究 —需求特性洞察 项目立地条件分析 —务实性审视 天圳项目市场定位 项目研究思路 1 2 3 4 中观竞争分析——差异性考量 综合判断：本地商业市场竞争激励，产品类型供应丰富，商业市场空间相对狭小，本案受区位、规模等条件的限制，无法在市场中起到主导作用。 观点一：现有商业各取所需，定位比较成功，代表了现阶段的不同阶层结构主流购买趋向和消费档次特点； 观点二：从商业竞争看，目前济宁商圈还在不断发展延伸中，各商业相对聚集在传统类型区间竞争，而从发展视角看，休闲型的购物中心还处在一个蓝海； 观点三：从项目周边现有商业供应情况来看，其主要竞品