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深圳10.4新政解读 2016.10.08 政策出台背景 2015年宽松政策刺激之下，一二线城市量价大幅上涨 百城住宅价格指数 一线城市二手住宅价格指数当月同比 2015年，在经历了多轮宽松政策调整之后，一二线城市房地产市场释放大量需求，成交量价同比大幅上升，部分城市的热点区域涨幅超过100%。 数据来源：WIND数据库 政策出台背景 在火热的市场背景及宽松的货币环境下，一线城市及强二线城市成为房地产开发企业的热点区域，开发商不惜以重金拿地，各地市场地王频现，土地价格普遍高于周边住宅价格，一线城市及强二线城市土地价格大幅上涨。 土地市场火热，地王频出 一线城市平均地价 排名 城市 区域 土地用途 楼面价(元/m²) 溢价率(%) 成交时间 1 厦门市 翔安区 商品住房用地 38845 139.66 2016/8/26 2 苏州市 吴中区 城镇住宅用地 28965 93.1 2016/9/22 3 郑州市 郑东新区 商品住房用地 36915 161.94 2016/8/18 4 珠海市 香洲区 商品住房用地 28050 0 2016/8/26 5 杭州市 拱墅区 住宅用地 34028 76.42 2016/8/18 6 上海市 静安区 商住 100218 139.35 2016/8/17 7 广州市 萝岗区 商品住房用地 27274 240.92 2016/8/26 8 东莞市 黄江镇 商品住宅用地 25269 662 2016/9/22 2016年8-9月各地地王情况 数据来源：WIND数据库，世联行 政策出台背景 2015年底，新增购房贷款余额放量式增长，2016年1-8月的金融数据显示，65%的贷款是购房贷款，投资性需求助推了购房贷款的需求，结合房地产量价规律来看，目前一二线城市已经进入了风险阶段。 从资金去向来看，更多的资金流向房地产市场 数据来源：WIND数据库，世联行 2006-2016年新增购房贷款余额 动力 开发地价 成交量 萧条 用家 地价极低 低 增长 用家+长期投资 缓升 逐步升 风险 投资+炒房 急升 逐步降 危机 无动力 急降 无 2008年以来房地产市场表现及政策回顾 2008年以来房地产销售额及销售面积同比变化（％） 2008年 市场表现： 量价齐跌 政策表现： 促进 1、贷款基准利率下调到0.7倍； 2、首付调整到两成。 市场表现： 政策刺激，市场回暖 政策表现： 抑制 1、上调首套房首付至三成； 2、上调二套房首付为五成，利率调整为1.1倍。 市场表现： 地价高企导致房价走高 政策表现： 抑制 1、二套房首付比例提高到六成 2、限购城市进一步增加 3、“国八条” 2009年 2013年 2014年 2015年 市场表现： 销售走高，增速下降 政策表现： 抑制 1、严控首付比例 2、2010年4月30日颁布“限购令” 市场表现： 成交量断崖式下跌 政策表现： 促进 1、央行连续两次下调存贷款利率，间接刺激了楼市 市场表现： 成交回暖，上涨预期强 市场表现： 成交急速下降 市场表现： 全国库存高企 政策表现： 抑制 1、2013年2月，“新国五条，征税 2、提高首付及贷款比例 政策表现： 促进 1、逐步放开“限购”政策 2、“930”新政，放宽二套房首付 3、10月，降息 政策表现： 促进 1、首付比例一降再降 2、全年五次降息，四次降准 2016年 市场表现： 分化出现 政策表现： 促进 1、将去库存作为全年工作重点； 2、2016年3月降准0.5个百分点 政策出台背景 一二线城市库存走低，防止资本过热，引导资金脱虚入实 数据来源：WIND数据库 经济下行 货币刺激 财政刺激 收紧货币 经济过热 经济疲软 脱虚入实 资产价格泡沫 脱实入虚 通胀 资产价格泡沫 经历2015年及2016年上半年的消化之后，一二线城市的库存持续走低，趋于合理化，基于目前的经济大环境，在货币刺激及财政刺激之下，更多的资金流向了房地产行业等非实体经济，因此在此轮调控中，政策更偏向引导资金流向实体经济，抑制房地产市场的投资行为。 一二线城市库存走低 政策出台背景总结 借鉴政府对房地产市场的调控规律，此次调整是对市场过热的合理性调控，抑制投机性需求，引导资金流向实体经济。 在货币政策宽松的大环境之下，一二线城市房价大幅上涨，地王频出，资金杠杆呈现走高趋势，分城调控成为较为必要的手段。 深圳10.4新政 加强对房地产市场的调控，引导市场健康化发展 此外，《通知》还提出了加强部门之间的联动，完善房地产调控联席会议制度。 优化土地出让模式 增加供给 认房认贷 新9070政策 规范价格 10月4日晚间，深圳市政府发布《 《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知（以下简称《通知》）。 《通知》提出了八条举措： 查