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贵州君安房地产资产评估有限公司 【 房地产估价报告】 房地产估价技术报告 一、估价程序 （一）选定专业人员组成评估小组； （二）现场勘察，收集相关市场资料； （三）调查核实有关法律文件，制定评估工作计划； （四）进行评定估算，完成评估报告。 二、个别因素分析 （一）个别因素分析 1、估价对象 估价对象是位于贵阳市野鸭乡上寨村的 11228.7平方米房屋（其中的 5,296.25 平方米办理了房屋所有权证， 5500.00 平方米办理了规划许可证）， 13,060.00平 方米工业用地土地使用， 挡土墙等 14 项构筑物，2 项管道，49 项机器设备，237 项存货（详见评估明细表）。 2、产权状况 委估厂房办理了筑房权证高新字第 0145 号《房屋所有权证》，黔筑高新国 用（2004）第27 号《国有土地使用证》，地类用途为工业，使用权类型为出让， 终止日期： 2047 年 4 月。 3、估价对象个别特征 （1）、厂房 委估房产建成于 2004 年，钢架结构一层，层高约 10 米，建筑面积 9213.29 平方米（其中的 5296.25平方米，办理了房屋所有权证），瓷砖外墙，金钢砂地 面，水电齐全。 （2）、办公及其他用房 委估房产建成于 2004 年，混合结构一层或二层，层高约 3 米，建筑面积 第 13 页 共 39 页 贵州君安房地产资产评估有限公司 【 房地产估价报告】 1153.22平方米（未办理房屋所有权证， 办公用房办理了建设工程规划许可证） ， 瓷砖外墙，地面为水泥清光（部分为瓷砖），内墙及顶刮瓷粉，水电齐全。 三、区域因素分析 委估资产所在的区域为观山湖区野鸭乡上寨村，处于观山湖区的开发区域。 观山湖区位于贵阳市西北部，经国务院批准， 2012年12月21日正式挂牌成立， 总面积307平方公里，下辖 3个乡镇、10个新型社区， 49个行政村、 65个居委会， 区域总人口超过 4 5万。区内有占地 5500余亩的观山湖生态湿地城市公园、具有 贵州典型地质特征的贵阳喀斯特公园以及湖水面积达 14.78 平方公里的百花湖。 贵阳轻轨从这里始发，贵广、沪昆、成贵、渝黔等高速铁路在这里汇集，快捷、 高效的现代交通网络体系逐渐形成。城市建设始终遵循生态文明理念，已建成 市级行政中心、贵阳奥体中心、贵阳国际会展中心、贵阳火车北站、贵州金融 城、西南国际商贸城、贵阳城乡规划馆、贵州博物馆等一批省、市区重大项目。 一座生态型、园林式、数字化的现代都市新城日臻形成，正逐步成为贵阳市新 的政治、经济、文化中心，城市建设突飞猛进，城市面貌有了很大变化。 随着开发建设的逐步完成，该区域将成为商业及物流的理想区域。资产所 在区域紧临白云大道（ 210国道），附近有东林寺路、金朱东路、以及贵遵高速 路混合型主干道通过， 距观山湖区中天会展城、 贵州金融城商住综合区约 500米， 半公里内有市内多路公交车通过（站台：沙坡、金朱东路口、金朱大道），城 市基础设施配套齐全，对外交通及公共交通条件较好。 四、市场背景分析 2014 年，贵阳市延续贵阳市委七届十一次全会推出的关于建设“大贵阳” 第 14 页 共 39 页 贵州君安房地产资产评估有限公司 【 房地产估价报告】 的战略决策，两城区改造继续深入，同时还启动了机场的扩建工程；观山湖区 京东集团的入驻和客运西站的建设为区域物流发展和贵阳市立体交通的规划奠 定了基础；白云区则继续保持高昂的“北拓”气势，引入多家实力企业共同发 展沙文高新区，而综保区的建设又为区域发展提供有力保障；而众多房企的入 驻，让花溪区在“南延”的道路上更进一步。 观山湖区位于贵阳市西北部，东靠黔灵山脉，南临三桥马王庙，西接百花 山脉，北与白云区相接。境内路网架构合理，贵阳地铁从金阳始发，贵广、沪 昆、成贵、长昆、渝黔等高速铁路在观山湖汇集，快捷、高效的现代交通网络 体系逐渐形成。在发展方面，观山湖区重点打造 “十大商圈 ”、“二圈二带 ”，形成 “十大产业集群 ”，辐射 “三大网络 ”。以会展服务、金融信息、现代物流、商贸饮 食、房地产、社区服务、总部经济、体育文化、旅游服务、医疗服务十大产业 为重点， 大力发展观山湖区的现代服务业商圈。 以诚信路商业 (步行)带、轻轨(1、 2 号线)商业带，贵阳客站商圈、贵广铁路站商圈为基础，积极建设大型商贸商 圈带。全力引进大型企业集团，促进上述十大产业的集群式发展。推进产业集 群，加强观山湖区与贵阳市、观山湖区与黔中经济区、观山湖区与西南地区的 合作和交流。区内建设始终遵循生态文明理念高标准规划、高质量建设，已建 成市级行政中心、西南地区规模最大的奥体中心、贵阳国际会展中心等，成功 引进 30 多家企业总部入驻，已接近完工建设贵阳西南国际商贸城、国际金融中 心、贵阳市火车站功能区