肯德基KFC选址技巧.ppt

甜品饮料站（D D）开发流程 －上海、北京、深圳、南京、杭州 Topic 设定目标 了解环境、商圈调查 市场分析 报告结果 新址评估 新址立项 业绩追踪 设定目标 品牌名称和定位 目前市场概况、发展情形 竞争状况 产品结构 顾客描述 预期的结果 品牌名称和定位 品牌名称 - 肯德基DD甜品饮料站 品牌定位 - 在高人流量的区域，以现存KFC母店的卫星店的形式提供限定品种的KFC产品，并加强母店的可视性和延展KFC品牌形象 竞争状况 - 麦当劳及其他 甜品站数量: 在32个城市中有 91 家 产品: 甜筒, 圣代, 苹果派, 汽水 定价范围: 2~6元 日均TC (估算): 400 ~ 900 (视商圈而定) TA (估算): 4.8元 产品结构 甜筒和圣代 爽爽冰 冰点 瓶装饮料 热饮 热甜汤 产品价格：2-6元人民币 顾客描述 流动状态的人群，年龄在15-39岁的男性或女性，更侧重于其中的青少年 年轻，新潮，愿意接受并尝试新鲜事物，是快餐类餐厅的爱用者并赞赏这类餐厅的快速，亲切和方便，他们喜爱与朋友共度休闲时光，倾力工作亦懂得享受生活和工作的回报。 预期的结果 满足消费者对“边走边吃”和点心类食品的需求 增加品牌的露出机会 把KFC品牌年轻时尚的特性传递给青少年消费者 对开发的预期结果 多品牌的开发和竞争策略 加强对市场的渗透，特别是在客流量极高但较难进入的商圈 通过布局抢占控制点，抑制竞争对手 通过签定DD取得排他，确保未来可能情况下取得房产 城市和商圈要求 建议试点城市：上海、广州、深圳、北京（南京、杭州）。因应产品特性，应考虑气候、季节因素，应以产品调整来支持全年营运，将sales极大化。 商圈等级：A,B,X,S商圈 建议人流量：单点测得18万人以上（周），自行车不计 商圈描述（DD) 该城市的A商圈，其商业体量，品质，聚客力较高（大卖场，大型的百货，绵密的商业街） 该城市较好的B商圈，较强的商业表现，人流交汇点，人流量会是主要的诉求 交通枢纽－火车站、关口、地铁单线大站或是二、三线交汇站。10－15路公车的转运站 地标性市民广场 大型的市级公园 体育场馆、表演场所、展览馆：要考量其使用频率及其规模 商圈描述（DD+Bucket) 与DD基本相同，要求人群的停留性更强，注意： 商圈有一定社区人口支撑， 交通路径方便，顾客可外带回家 有游客座椅的休闲广场 公园及娱乐场所（游客是否有用餐需求） 展览馆，体育场馆 商圈描述 消费者主要为即性消费者 行人为主要的捕获对象 了解进入该点的所有人流的走向，道路（包括主干道、次干道、人行步道） 以步速50M/分，从中心点向各走向道路步行3分钟、5分钟的范围 商圈描述 建议试点城市： Tier 1城市: 上海、广州、北京、深圳 Tier 2城市: 南京、杭州 商圈等级：A,B,X,S商圈 主要描述： 该城市的A商圈 （定义如手册） 该城市较好的B商圈 商圈描述 X商圈：大卖场、百货公司（强大的聚客力），交通枢纽－火车站、关口、地铁单线大站，或二、三线的换乘站 T商圈：地标性广场、大型的市级公园、体育馆、表演场所、展览馆（要考量其使用频率及其规模） （人流量为最主要的考量且必须是持续性的现象） 店址标准 门面宽度： 3～7米 面积：12～18 M2 形式/能见度： In line – 1F/ 50M 广场 －100M Free standing －聚客点出入口 In mall － （入，出口及中庭，人流主动线）/30～50M Corner － 左右/ 50 M 营运要求：200M（3-4分钟）距离内有KFC标准店作为支持 营业额预估 Target TA: 4.6RMB TC: 500/DAY Target Sales: WPSA 16M, FY 831M 对等店：竞争对手、KFC饮料、甜品点购比例 捕获率： 2％ 竞争对手： 1.5-1.8％（因产品的差异）×1.2 KFC： 1.7-2.3％（亲近性更强）×1.2 建议人流量：18万×2％＝3500（TC/周） 租金及投资 Rent(12Sqm): 15% of sales (US$3.4/day/Sqm) 建议：保底降低，超过sales额提成 Start up cost：50M LHI：150M Equipment：342M Total investment：492M Hurdle @ 13% 试算 Sales 700 750 800 850 900 950 IRR(%)