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第二章 消费支出规划;专业能力的考试题型;本章考试中所占的比重;本章的工作内容及能力要求;（三）制定消费信贷方案 1、能够分析客户的消费信贷需求 2、能够帮助客户擅用信用卡及其其他消费信贷方式;本章相关知识 1、贷款方式的基本知识 2、还款方式的基本知识 3、住房消费相关税费及保险费 4、住房消费相关法律规定 5、汽车金融公司贷款基本知识 6、汽车消费相关税费 7、消费信贷基本知识;第二章 消费支出规划;一、知识要求 （一）住房支出的分类 1、住房消费（租金价格衡量） ①购房； ②租房。 2、住房投资 将住房看成投资工具。;（二）购房的目标（时间、面积、房价） 1、购房面积需求 p45 ①不必盲目求大（面积闲置问题）； ②无需一次到位（时尚、人口调整问题） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； ③量力而行（考虑首付款金额）。 2、购房环境需求 房价取决于区位和面积。;;（三）购房的财务决策 p46 1、购房财务规划的基本方法 （1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。 ▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限； ▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限； ▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； ▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。;（2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 ▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积； ▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 ×（1--按揭贷款成数比例）； ▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 ×按揭贷款成数比例； ▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。;2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费） ①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。 ②评估费：各商业银行有不同的规定。 ③律师费：商贷时按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元。 ④保险费：商贷时需要加购房综合险。 ⑤抵押登记费：按每 平方米0.3元计算。 ⑥印花税：按购销额3‰~5‰，贴花。;3、购房财务规划的主要指标p52 ①房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%~30 ②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%~38%;4、住房消费信贷 （1）住房消费贷款的种类： ①个人住房公积金贷款 个人住房公积金贷款利率： 5年以下（含5年）年利率4.77% 5年以上（不含5年）年利率5.22% 个人住房商业性贷款利率： 3－5年（含5年）年利率7.65%，优惠利率6.50% 5年以上（不含5年）年利率7.83%，优惠利率6.66% 个人住房组合贷款;住房公积金贷款的特点 ▲贷款期限短，最长不超过30年； ▲比银行其他贷款利率低，3.96%~4.41%； ▲贷款对象有特殊要求，公积金缴存人； ▲基本上没有年龄上限制； ▲贷款额度大于商业银行个人住房额度； ▲贷款额度不超过购房合同金额的70%。但还有最高限额。如北京40万，上海20万。;②个人住房商业性贷款（“按揭”）p57 个人住房商业贷款的条件： ▲ 有稳定的经济收入； ▲ 有合法有效的购房合同； ▲ 自筹20%以上的房款； ▲ 能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保； ▲ 一般最高不超过100万元； ▲ 贷款期限一般不超过20年。; 个人住房商业贷款的方式： ①抵押贷款：用购房契约向银行作抵押； ②质押贷款：用动产或权利做质押； ③保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人； ④抵押（质押）加保证贷款。;③住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同