房地产业营改增政策影响及应对建议(20160325).pptVIP

会计科目需要进行必要调整，在应交税金下增加增值税相关明细科目。 会计科目 发票管理 会计核算 现金流管理 报销管理 会计核算需要对收入、成本费用项目进行价税分离，核算更复杂。 包括销售发票开具、红字及折扣处理，进项发票认证等，工作量大。 税负不均衡或导致阶段性留抵或阶段性大量交税，如何进行资金平衡。 修改财务报销制度，明确报销发票类型或要件，以及发票的提供时间。 建筑装饰税负增加 建筑企业作为房地产企业的上游企业，其受“营改增”税制改革增加的税负必然会转嫁至开发企业，由此导致房地产成本增加。 税负转嫁 甲供材料计税变化 营改增后，甲供材或不再并入建筑营业额。双方可能都希望加大材料采购比例，利用材料进项发票取得低纳高扣的效果。交11%抵扣17%增值税。 房地产营改增政策预期 营改增对房地产的影响 房企对营改增应对措施 “营改增”税收政策及涉税业务操作培训 会计科目设置及核算方法明确 办税人员确定及税控设置准备 增值税内控管理及报销制度修改 现在成本费用支出梳理，挖掘可抵扣项 营改增税负测算，争取过渡优惠的措施 对现在业务及遗留问题的税务优化建议 收入项目 项目 收入类型 全周期预算数 截止4月30已签约金额（估计） 剩余未签约货值 不含税金额 适用税率 销项税额 备注 销项税计算 销售不动产 　 　 0 0 11% 0 销售收入在此行中暂不扣土地成本计算销项税，土地成本在进项税里计算结果是一致的 不动产出租 　 　 0 0 6% 0 …… 　 　 0 0 　 0 　 　 　 0 0 　 0 合计 　 0 0 0 —— 0 扣除项目 序号 成本费用项目(适用税率下拉选项) 全周期预算数 截止4月30已开票金额（含应开发票数）估计 剩余未开票数 其中：剩余可抵扣增值税含税金额 适用税率(下拉选项) 进项税额 剩余未开票数不包含劳务或货物供应已经发生，但未开票部分 开发成本 土地征用及拆迁补偿费 　 　 　 　 　 0 仅剩余可售货值对应的土地出让金按11%计算扣除，其他滞纳金、契税、补偿不能抵扣进项税 1 　 　 　 　 　 　 0 2 　 　 　 　 　 　 0 3 　 　 　 　 　 　 0 前期工程费 　 　 0 　 　 0 成本项目按适用税率分类填列。政府规费不能抵扣进项税。 1 　 　 　 0 　 　 0 2 　 　 　 0 　 　 0 3 　 　 　 0 　 　 0 4 　 　 　 0 　 　 0 5 　 　 　 0 　 　 0 基础设施费 　 　 0 　 　 0 成本项目按适用税率分类填列。 1 　 　 　 0 　 　 0 2 　 　 　 0 　 　 0 3 　 　 　 0 　 　 0 4 　 　 　 0 　 　 0 5 　 　 　 0 　 　 0 建筑安装工程费 　 　 0 　 　 0 剩余甲供材料按17%抵扣，建安费按11%（如选择一般计税方法有利，可与建安企业沟通，必要时考虑补税差），其他成本项按适用税率分类填列 1 　 　 　 0 　 　 0 2 　 　 　 0 　 　 0 3 　 　 　 0 　 　 0 4 　 　 　 0 　 　 0 5 　 　 　 0 　 　 0 公共配套设施费 　 　 0 　 　 0 成本项目按适用税率分类填列。 1 　 　 　 0 　 　 0 2 　 　 　 0 　 　 0 3 　 　 　 0 　 　 0 4 　 　 　 0 　 　 0 5 　 　 　 0 　 　 0 开发间接费用 　 　 0 　 　 0 人工费、项目运营费、福利费、折旧费及不能取得专用发票的行政不能抵扣税 1 　 　 　 0 　 　 0 2 　 　 　 0 　 　 0 3 　 　 　 0 　 　 0 4 　 　 　 0 　 　 0 5 　 　 　 0 　 　 0 不可预见费 　 　 0 　 　 0 　 1 　 　 　 0 　 　 0 2 　 　 　 0 　 　 0 开发成本合计 0 0 0 0 0 0 　 期间费用 销管费用 　 　 0 　 　 0 人工费、餐费、娱乐费、福利费、折旧费及不能取得专用发票的销管不能抵扣税，其他按适用税率分类填列 1 　 　 　 0 　 　 0 2 　 　 　 0 　 　 0 3 　 　 　 0 　 　 0 4 　 　 　 0 　 　 0 5 　 　 　 0 　 　 0 6 　 　 　 0 　 　 0 财务费用 　 　 0 　 　 0 利息与融资顾问费、银行手续费不能抵扣进项税。 1 　 　 　 0 　 　 0 2 　 　 　 0 　 　 0