多元筹集城建基金问题的思考与建议.docxVIP

多元筹集城建基金问题的思考与建议 　　要把建立和完善政府储备土地当成大事，摆上日程。 　　一是对国有、集体土地进行整合、收购和控制，对一级市场把严管死，对二级市场放开、搞活、炒热，最大限度地提高土地储存容量。 　　二是对规划区内的土地实行政府收购储备，统一规划、统一征用、统一出让、统一管理，利用土地级差的出让积累，建立基本的城建资金平台。 　　三是在城乡结合部的热点地段和区域，出台特定政策，一片一策，以项目为支撑，先期吸纳客商注资。 　　四是对投资温度欠低的区域，编制详细规划，强力拉动房地产投资，以超前的设计和优越的价格，争取外来资金注入。 　　五是降低土地征用门槛，“你拿钱、我出地、你建设、我受益”，拉大土地收益的回收周期。 　　简言之，就是热点地片利益不让，抢手地片舍近看远，未成熟地片放开投资。 　　2.整合城市资产。 　　理论界认为城市资产的潜力是巨大的，关键是在经营模式、转化方式和公共设施置换过程中，政府作为产权拥有人从中取利的定位问题。 　　我县的实际情况是旅游资源几乎空白，人文历史积沉淀不丰厚，只有挖掘公共设施和基础设施资源、资产的变现，即对城市道路、桥梁、广告、交通工具、公共建筑等使用权、冠名权进行有偿出让，对其建设权、使用权、经营权、管理权进行公开拍卖，变无形资产为有形资产，变“权”为钱，以城养城、以城聚财、滚动发展。 　　第一，做活广告管理文章。 　　对空间、墙体、道路、绿化带、流动宣传等各种广告，按条例统一管制。 　　对主干道的广告使用权，分段或“打捆”限期租用或买断；对公共场合或标志性建筑定价出让广告招租权；设立大形广告架进行招租。 　　第二，对公交线路进行无形资产评估，然后在政府控股的前提下，以参股或拍卖使用权方式，将公交线路使用权进行周期性拍卖。 　　第三，对出租车参营牌证，以车辆报废年限为基础，进行公开拍卖。 　　第四，以规范地名、街名、桥名为基础，挂牌定价，将其冠名权予以拍卖，对现有的广场和公共娱乐场所，如文化馆等，采取谁出资谁冠名或出让使用管理权；对新建公共场地以经营使用权出让为主，放开周边区域的开发使用权。 　　第五，公共绿地实行认领或买断，亦可在一定范围内出售空间和阶段内享用收费权等形式进行拍卖。 　　第六，公厕、垃圾中转站，采取谁投资、谁管理、谁收益，亦可由政府出地，投资者与政府签订协议，以享有空间开发权的形式公开招商。 　　第七，城市规划区内的空闲地、坑塘、沟渠、废地等，按照规划该收回拍卖的拍卖，该将管理权卖出的卖出，以一定形式将处罚、管理、使用权交给投资者，确定区段地片的管理、使用法人，使其投资、收益合法化。 　　第八，可考虑用城建基金启动公共事业单位设施的社会化，如洒水车、垃圾清运车等，由社会自然人出资购买，从基金中逐年支付成本金，以固定的利润率分期付给投资者。 　　第九，城市供水在不影响政府宏观调控的基础上，以设施完善的区片为试点，将成本以外的利润回收期权利以法定形式卖出，逐步放开，实行市场化经营。 　　第十，考虑在电力、供水、电信、车辆运输等与群众相关的产业中，把污水处理费等应征收的相关费用足额征收，或者通过地方立法，进行广泛的、周期性的向社会个体进行微额定期借贷，先涨后降，在不损害群众根本利益、不超过承受能力的前提下，先期扩张基金的前期充盈。 　　3.整合民间资金。 　　民间闲散资金在我县具有相当大的挖掘潜力。 　　要通过银行金融界和名优企业为依托，将这块资金进行科学规范的整合流转。 　　即，发挥政府和县财政的担保能力、名优企业的信誉作用、专业银行的贷款能力，取得所有权人的信任，把闲散资金聚拢到一个主渠道来发展城市。 　　同时把民间沉淀资金借助银行和政府杠杆，最大限度地进行集纳，设立公益性建设基金，所有收益用于所有权人。 　　4.争取县外资金。 　　这部分资金能否吸收和争取的先决条件，就是投资者所争取回报率的最大化。 　　让人眼熟的优惠条件和宽松的环境是取得成功的基础。 　　要在法律框架内，以切合我县实行的政策来吸引和拉动。 　　不分规模大小、资金来源，只要是投资我县，来之不拒，啥事都能商办，都能应承。 　　5.用活财政间歇资金。 　　选择一些短、平、快项目，运用财政间歇资金进行建设，制订可靠的运行计划和方案，及时回收资金还款财政，确保资金既安全运行又支持城市建设。 　　比如每年农业税征收完成后，县财政资金处于一定时段的间歇期，应当将这部分资金的一定比例，转化为城市建设基金，统筹安排建设资金的使用和调整。 　　二、建议1.建立可靠的法律、政策组织保障体系，使城市建设投、融资具有可持续性。 　　2.以政府为母体，以城建投资公司为平台，构建城市建设资金框架，形成完善的运转网络。 　　3.建立一支具有专业权威的