城市轨道站区综合开发的制约影响分析研究.docVIP

PAGE PAGE 1 城市轨道站区综合开发的制约影响分析研究 　　文章摘要：文章以反思站区规划的矛盾和问题为切入点，从揭示规划的表面现象深入到开发模式的根本性问题，并以香港轨道站前沿开发为例，探讨站前规划的成功模式与规划思路，力求从根本上提升轨道站点的触媒带动作用，促进轨道建设与城市建设的和谐统一。 　　关键词：城市轨道;站前规划;香港;上盖物业 　　Abstract:Thearticletakethecontradictionsandproblemsofreflectonstationareaplanningasthestartingpoint,tothedevelopmentmodelofthefundamentalproblemindepthfromthesurfacephenomenonrevealstheplanning,takethedevelopmentoftheorbitalstationforefrontinHongKongforexample,toinvestigatetheplannedstationssuccessfulmodelandplanningideas,seektofundamentallyimprovethetracksitecatalystleadrole,promotingharmonyandunityofthetrackconstructionandurbanconstruction.Keywords:urbanrail;stationplanning;HongKong;propertiesabove 　　中图分类号：P114.52文献标识码：A文章编号： 　　1引言 　　近年来，城市化程度的不断提高，城市发展规模的不断扩大，机动车交通需求的不断增加等一系列因素的综合影响下，城市轨道建设以惊人的发展速度向全国蔓延。据统计，截止2012年9月，国家发改委公布的资料显示，中国已有33个城市迈入轨道交通时代。 　　受轨道交通发展的影响，城市空间格局发生巨大变化，城市内部产居之间的交通需求已突破原有限制，逐步依托轨道交通轴线延伸，并聚集在以交通节点为核心的辐射范围内，城市投资环境极大改善。轨道交通站点周边成为城市生活重要的组成部分，站区不仅仅是交通中转地、同时也成为人们进行社交活动的场所。同时，这类轨道交通的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“轨道经济”，提升了沿线物业的区位价值。 　　随着轨道交通发展的迅速升温，轨道线路经过的站前区成为热地，为了配合车站高水平的建设，站点区以及站前规划设计也成为规划设计的热点和焦点。设计蓝图的描绘总是很美好，实际建成之后运营效果和综合收益却往往不尽如人意。多数城市轨道交通运营仍需要政府补贴度日，周边各类物业发展虽势头迅猛，但人们也逐渐意识到所谓的地铁旺铺、地铁楼盘也不过是句口号，地铁建设与周边建设开发之间一直存在的不可逾越的鸿沟，阻挡了站区综合价值的充分发挥，重要的原因在于轨道交通站点建设与周边用地开发各自为政。主要表现为： 　　（1）交通联系问题：站前商业对于人流的吸引力主要体现在步行交通的可达性和便利程度。车站与周边商业地块的分开建设往往导致交通距离的增加和交通引导失效，使人流大量流失，不利于周边商业价值的充分发挥。 　　（2）用地经济性问题：单独的站点区在规划用地中是按照道路与交通设施用地（S）进行定义和控制的，其交通所需地上用地和建设量均较小，控规中核定的控制指标上限不会太高。然而以土地区位价值理论分析，站点本身所在地的经济价值最高，低强度、低密度开发严重制约了其所承载的经济效益作用的发挥。 　　（3）收益分配问题：轨道交通建设投资具有较强的正外部效应，其经济收益很难从自身运营中取得，其重要的经济效益来自对周边地块的影响收益。从经济学角度看，外部效应的实施者与收益者本应通过政府干预等手段进行的利润重新分配，受制于分而治之的开发模式合理的利润再分配无法进行，对于政府而言增加了财政压力和运营困难。 　　目前，轨道交通建设投资回报低（甚至亏损）以及站区开发辐射能力差等问题成为困扰相关部门和相关专业的敏感问题。为了从根本上寻求突破和出路，本文以香港轨道交通规划为例进行分析对比。 　　2香港模式 　　2.1概述 　　香港是个地铁系统较为发达和完善的城市，地铁系统基本覆盖了香港所有的开发区域。香港从修第一条线路开始，就建立了一套成功、独特的开发模式，首要的一点是它充分利用地铁沿线地产增值的优势，在结合地铁营运与发展车站及其上盖大型物业方面获得收益。有关资料表明，由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。地铁公司充分运用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，这给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了地铁大量投