深圳龙岗金海港新生项目市场研究和定位报告.ppt

金海港新生项目市场研究与定位报告 总目录 一、深圳城市总体概况 一、城市总体概况 深圳地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋； 南边深圳河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。 深圳市土地总面积为1953平方公里其中，深圳经济特区（罗湖、福田、南山、盐田） 为396平方公里，龙岗844万平方公里，宝安713万 平方公里。 二、城市人口结构 根据《2007深圳人口观察报告》显示， 2007年深圳人口已超1400万。其中，外来人口 约1200万，户籍人口约212.38万，常住人口约862万。 三、城市经济结构 根据《2007年深圳市政府统计年鉴》报告显示，2007年GDP达6765亿元人民币，同比增加16%，人均GDP达79221元，居全国大中城市第一。目前，深圳经济总量相当于国内的一个中等省份，位居全国大中城市第四位，是中国大陆经济效益最好的城市之一 四、城市产业结构 深圳已基本建成“以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的适 应现代化中心城市功能”的新型产业体系。高新技术产业、现代物流业、金融服务 业以及文化产业是深圳的4大支柱产业。 五、城市发展规划 根据近期公示的《深圳市城市总体规划（2007-2020）》，深圳市政府致力于将深 圳建设为“创新型综合经济特区，华南地区重要的中心城市，与香港共同发展的国际性 城市”。 二、深圳市房地产市场总体概况 一、总体供应量分析 93年开始住宅供应放大，2002年达到顶峰，当年达961.4万平方米。此后随着特区内供应减少，全市的住宅供应量也不断下滑，07年供应量只有589万平方米。 二、土地供应量分析 05年土地供应开始供应锐减，由于供地减少，从而引起地价、房价飞涨。08年伊始，政府出让土地力度加大，上半年的出让就达144万平方米，超过07年总量。 三、成交量分析 04年开始深圳楼市逐步升温，05、06年楼市火爆，绝大多数项目开盘销售率都超过5成。 四、深圳07-08年上半年各月市住宅成交量 07年上半年市场极其疯狂，销售面积达335.5万平方米。07年下半年深圳楼市趋冷，成交量不断下滑，其中第四季度尤其低迷，每月的成交量都低于20万平方米。 五、成交价格分析 深圳楼市05年开始爆发，住宅供不应求，价格不断飙升。2007年全市住宅成交均价13370元/平方米，短短3年时间房价上涨了124%。 07年是深圳楼市的拐点年，上半年均价12293元/平方米，比06年上涨了33%。 07年10月份深圳房价达到历年来的高峰值17350元/平方米，此后房价便开始逐级 回落。08年春节后，以金地、万科为代表的开发商大幅降价，3月份房价开始大幅下跌，5月份全市均价只有11014元/平方米，跌至07年1月份的价位。 三、08年上半年房地产市场的整体分析 一、土地市场整体分析 1、政府供地力度加大，商业办公用地锐增 08年上半年深圳市供应的土地，远超之前的几年，政府希望通过“加大供地抑制房价”的意图很明显。 2、住宅用地频繁流标 08年上半年推出的14宗商业性办公用地大都成功出让，只有两 宗流标。 而上半年推出的商住用地几乎都位于关外，18宗地仅成交10 宗，成交率为56%。 此外，上半年成交的商住用地，有5宗是向特定企业出让，而 且，上半年真正参与土地交易只有4家企业、5宗地块。 3、商住土地成交地价回落 05年以来地价攀升，06、07年深圳市住宅用地的成交楼面地价 分别达到3024元/平方米和3748元/平方米，环比分别上涨40% 和24%。 07年下半年房价回落，08年上半年出让土地多宗流标，地价应 声回落，上半年成交土地的整体楼面地价2877元/平方米，比07年下 跌23%。 二、一手房市场整体分析 1、供应量分析 1.1 总量分析——批准预售面积同比增加5.5% 08年上半年深圳市共有257.5万平方米的住宅取得预售许可证，同比 增加5.5%。 1.2 月度供应分析——各月推盘量稳步增加 除受春节影响的二月份外，自春节后每月的供应量逐步增加，显现出 多数开发商心态改变，积极入市，以时间换销售。 1.3 区域供应分析——宝安、龙岗占绝大份额 05年以来随着特区内住宅供应日益减少，关外宝安、龙岗两区逐渐成为深圳楼市供应的主要区域。 08年上半年关外两区供应住宅共