企业法律顾问民商第12讲第二章第二节所有权二及第三节用益物权2012年新版.doc

四、建筑物区分所有权 （一）建筑物区分所有权的概念、特征和意义 建筑物区分所有权是共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。 （二）专有所有权 重点是专有所有权行使的限制： （1）不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 （2）专有所有权不得与共有权和共同管理权分离转移或设定负担。 （3）专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。 （三）共有所有权 （1）共有所有权的客体 ①共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，如地基、支柱、屋顶、外墙等； ②建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等。 ③建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的以外，属于业主共有； ④建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示归个人的以外，属于业主共有； ⑤建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有； ⑥建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。 ⑦占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （2）共有所有权人的权利 ①共用部分的使用权。 ②收益权。 ③共有部分的单纯的修缮改良权。 （四）共同管理权。共同管理权的内容主要有： ①表决权。 ②参与订立规